这是我的第一篇文章，所以我希望它在正确的地方 在 50 岁的时候，我正在考虑购买我的第一个投资房产我肯定没有足够的 super，所以投资房产可能是我唯一明智的选择财务安全 我已经在一家银行与某人交谈，并已获准获得一笔适度的投资贷款 现在我正在为这不是一个好主意的原因寻找借口 基于：1 投资贷款25 万美元，利率为 863% 2 用同一家银行和利率为我的 PPOR（余额 10 万美元）再融资 3 印花税和其他贷款成本 我的总还款额约为每月 2,672 美元或每周 617 美元 如果我能够得到每周 220 美元的租金，并允许 20% 的租金（44 美元）用于运营成本，那么我估计我必须每周贡献 441 美元的固定收入来支付贷款 所以收益率为大约 43% 的投资贷款 我非常详细的预算告诉我，这种情况将给我留下 6 美元每周 2 次 我非常详细的预算允许我每周 25 美元买啤酒和比萨饼，这样我就不会脱水 看看这些数字，我想我可能把自己置于太不稳定的境地了，我没有任何其他债务从我的 PPOR 开始，我没有受抚养人，而且我离婚了，所以至少我只有自己的安全需要担心在大约 2 到 3 年内不会显着增加 所以，任何意见 我是在与危险调情还是完全错了>我非常担心您的现金流状况 我不确定这是否意味着您每周有 62 美元的盈余来满足您的需求，或者每周有 62 美元的生活费用。这一切都与现金流有关 无论哪种方式，您都需要一个现金流缓冲来应对意外维修、空缺、恶意损坏, 法人团体电话等等等 我不明白你是怎么想的如果 IRs 转身并再次开始上涨，则可以吸收 IR 上涨（尽管有当前的财务预测，这完全有可能） 简而言之 - 根据所提供的信息 - 由于缺乏缓冲，我认为这是不现实的 也许这些缓冲是那里，我只是想念他们 我还认为您的运行成本分配太低 除非您自行管理，否则几乎一半将用于 PM 费用 然后您有团体（如果是单位），费率，保险，公用事业的按比例分配空置时
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如果您因缺乏现金流而破产，那么拥有历史上最大的市值增长并没有多大好处 您第一次尝试寻找具有出色折旧率的东西会更好-建于1987年之后-用于税收更好的回报 在当前环境下，不要满足于任何低于 7% 的租金回报 这将排除人们关注的大部分常见领域 大多数投资者只有 CBD 和首都城市的心态 我们从未购买过靠近任何中央商务区，到目前为止做得非常好谢谢你是的，这个租金回报很难找到，但你希望第一个是无忧无虑和有趣的，如果你愿意，你可以偿还贷款，而不会影响生活方式和现金流之痛
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感谢boomtown和baywiew的回复 我想我严重低估了运营成本，所以我得再研究一下 每周62美元的数字是在一切可以想象的情况下剩下的现金允许包括日常开支，例如停车、汽油、午餐。我可能会与物业经理聊天，并考虑减少贷款那里大约 22 万美元大关 过去几个月阿德莱德周围的价格肯定下降了 再次感谢
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根据我的经验，银行愿意借给你的东西真的很可怕，我在 60 左右的水平上感觉很舒服银行将批准的百分比 f或者我，我不是想吓唬你，但我确实认为确保你有很大的错误余地很重要，特别是在开始时，当你觉得每个人都把手伸进你的口袋时
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如果你认为价格不会上涨 2-3 年为什么不等到那时再购买 利用现在之间的时间来建立一个缓冲，这样事情就不会那么紧张了
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只看这里面的内容线程，这与我所做的相反我会尝试尽可能增加贷款，但留出一部分贷款以帮助偿还（即仍然购买更便宜的 IP）
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几点你用你再融资的钱做什么你是否把它用于投资如果是这样你的总借款将是购买价格+成本几乎不等于每月 25k 如果你不把它用于投资专家perty，你到底在用它做什么 如果是为了退休，你需要为自己建立一个 7 年的股权缓冲 最低限度以允许你的资产有更多的增长 另外你需要明白，如果你退休了，你会发现很难重新- 为 LOE 的资产融资，除非你背后有可观的租金收入 希望这有帮助
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你 50 岁，欠你的 PPOR 钱，想承担更多的债务，这样你就有足够的钱退休尽快还清您的 PPOR 以释放现金 工资牺牲 尽可能多地进入超级
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嗨整数，有几件事与我有关，您自己也强调了它们 随着房地产周期刚刚达到顶峰它可能还需要很多年才能看到资本大幅增长你是操作员正面结果 根据你的就业情况，还清你的PPOR和存钱可能是你为退休做准备的明智选择你可以先存钱，然后监视房地产市场，等待它出现上涨的迹象再冲in 定期存款会产生更高的收益 这是每周剩余的非常少的金额 您是否在计算中考虑了空置期或从您的财产中移除未付款租户所需的时间（该过程可能需要很多时间个月）您是否有现金缓冲以应对可能出现的这些意外事件和其他情况（例如维护） 是的，我同意就个人而言，我认为这非常重要！持有房产三年没有增长，你会花多少钱，等到房地产市场再次开始上涨，你会更好地存钱吗？查看这些地区对出租物业的需求 问候 Jason
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假设你有空余卧室 - 你会准备收留学生作为寄宿生你能在你的后院建造一个奶奶公寓并将其出租
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您好 Integer 恭喜您在规划您的财务未来方面表现出一些主动性 如果这是您第一次考虑投资，那么您正在尝试改变一生的习惯 这绝非易事 有句老话：如果一个人二十岁不强壮，三十岁不帅，四十岁不富裕，五十岁聪明，那么他永远不会强壮，帅气，富有或聪明。但是，现在五十是新的四十，所以你正在做你的及时计划 所以让我们看看你在想做什么 你拥有并拥有自己的房子 目前的抵押贷款余额为 100,000 美元 如果你决定在 15 岁的标准退休时还清这笔抵押贷款几年的时间，您将需要每周支付大约 250 美元的本金；兴趣 所以这很好，到了 65 岁，你将“完全”拥有自己的房子，有一点退休金和一点退休金，然后安顿下来，在接下来的 30 年里每周有 25 美元的闲钱花在啤酒和披萨上人们甚至没有这个，所以如果这是你实现的，那么你会做得很好但是生活不止是每周 25 美元的啤酒和比萨饼有时，还有相当多的钱但是买那个“更多”的钱不只是希望如此 你已经朝着正确的方向迈出了一步，但一个常见的错误是尝试迈出巨大的飞跃 这太可怕了，以至于从来没有迈出第一步，这个想法在藤蔓上枯萎了 你的银行已根据特定公式评估您的收入，并已包括大约 13,128 美元的视同年度生活津贴（不包括住宿） 这略低于每两周 54680 美元的老年养老金 每年 14,21680 美元 所以如果考虑生活14,216 美元er annum 不会激励您采取行动，什么都不会！让我们看看你在黑板上写了什么（是的，我记得黑板！）你暂时批准了大约 371,500 美元，这将需要每月 2,672 美元来偿还贷款 这不会偿还资本，只是利息成本借款金额 您仍有 100,000 美元的国内抵押贷款欠款，因此偿还这部分债务没有税收优惠 如果您能够偿还 371,500 美元，您每年的收入约为 70,000 美元（考虑到信用卡） 5,000 美元的限额并且没有其他个人财务承诺）一个年总收入为 70,000 美元且没有储蓄或其他缓冲金额的单身人士，要么靠生计过活，要么自食其力s 过去有大量支出 因此，如果您已经习惯了每年 55,000 美元的可支配收入，那么面对 14,000 美元的未来年收入是一个清醒的想法即您将“赚取”净支出的 23% 的退税 但是，这是一个很大的“但是”，一步与飞跃有很大不同 您说您想在阿德莱德购买，所以让我们看看这是一笔交易：Angle Park 280A 单元 10，售价 165,000 美元 http:wwwrealestatecomaucgi-biccamp;c67506742amp;ssaamp;snfras-adlamp;tm1221428665 Unit 5, 280A 目前以每周 195 美元的价格出租 http:wwwrealestatecomaucgi-bimtamp; headeramp;ccamp;c32855534amp;ssaamp;tm1221428874 购买价格 $165,000 SA 印花税 $5,430 转让登记 $914 按揭印花税（175,000 美元） $265 按揭登记 $112 贷款申请结算费 $750 法律费用 $750 费率调整，法人团体 $750 完成资金：$174,000（约）租金收入 @ $195 pw $10,140 减去空缺准备金 $390 预期年收入 $9,750 减去费用：利息 @ $15,102 租赁费 $195 租赁费 $200 管理费@ 8% 811 美元市政费 500 美元 水费 250 美元 法人团体（保险和维护） 750 美元房东保险 250 美元 房东维护 250 美元 临时年费：18,308 美元 临时年费：18,308 美元减去临时年收入：9,750 美元 临时税前供款：8,558 美元减去税退税@ 23% 税率：$1,968 税后临时供款：$6590 因此，购买并持有此单位需要您每周供款约 $127大量的地面尝试迈出一大步，您可能无法摆脱起跑线购买价格合理，略高的 yi现在买旧房，十二个月内再买房 当你第二次买房时，买第三次 加水，按要求重复 在适当的时候，如果这样做是明智的，卖掉其中一个单位并偿还你的住房贷款理想情况下，使用今天的美元价值，要真正享受退休生活，您可能希望收入至少达到当前收入的 50%，即每年不少于 35,000 美元。支付，以及三个完全拥有的单位，这在未来十五年内很容易实现，为了安全起见，目标是在未来五年内购买五六套这样的单位，这将给你一个明确的十年公寓价值翻倍，从而为您提供足够的增长来支付抵押贷款这是否有意义希望这有助于克里斯汀
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欢迎来到论坛！我已经围绕靠近 CBD 的单元制定了一项投资策略 它一直对我有用，但是，我仍然希望在策略中能够达到每周 25 美元购买啤酒和披萨的费用 奢侈品 你考虑到了吗将负扣税减税纳入您的现金流预测 使用 ATO 的 ITWV 计划可以带来巨大的现金流收益，因为它允许您按工资获得税收收益，而不是等到 EOFY 一次性收回我不知道您为什么认为必须等待 2-3 年才能看到资本增长，我对此提出质疑，尤其是考虑到您提到“靠近 CBD”；在你的帖子中，我也把钱放在嘴边了以上包括由于拥有负扣税财产而减少的收入税
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我要感谢大家的投入我没想到会有这么多回复或这么多宝贵的建议我想我我要闲置一段时间，消化建议，然后将我的飞跃重新塑造成一个步骤（感谢克里斯汀）我也必须扩大我的知识，因为我没有考虑税收优惠一个朋友只是指出我真的在寻找不投资的理由，所以必须改正旧习惯难改
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