澳洲澳大利亚房地产利息和资本化利息 - 悉尼事实

在澳大利亚地产投资



亲爱的所有人 这篇文章是由最近出现的线程数量引起的，这些线程试图澄清对利息和资本化利息概念的处理以及一般如何处理利息 利息可在其产生的范围内扣除获得或产生应评税收入或为此目的开展业务，并且不属于资本性质 ITAA97 s 8-1 利息通​​常不是资本支出，因为它在性质上是经常性的，并不能确保“持久优势”，而是简单地保证在贷款期限内借入资金的使用 即使借入资金用于购买资本资产（Steele） 借入资金用于以下用途的情况下，也可以扣除利息： 获得创收资产（例如用于出租的财产，用于股息的股票：ID 2003841）为业务运营提供资金（例如作为营运资金）或满足当前的业务费用（例如用于支付的透支资金） y 业务活动，如费率、水、管理、法律费用等）为借来的钱提供的担保完全无关紧要 (TD9313) 如果您有链接或拆分贷款设施或信用额度，其中资金 100% 用于产生收入的目的，那么 100% 的利息将可扣除 如果您有关联或拆分贷款工具或信用额度，其中 70% 用于商业，30% 用于个人（基于为这些目的提取的实际金额），那么您将不得不相应地分摊您产生的利息因此，如果您有一个信用额度，全年提取 100,000 美元，那么 365 天（或闰年 366 天）70,000 美元用于商业，30,000 美元用于个人然后假设 7%（所以每日利率 001918%) 适用的利息为： 投资 $70,000 * 001918% * 365 天 $4,900 可免赔额 个人 $30,000 * 001918%* 365 $2,100 不可​​扣除 总利息 $7,000 如果您有信用额度，其中提取了 $100,000 f或全年 企业 70,000 美元，个人 3​​0,000 美元 但是您在财政年度的第 301 天还清了 10,000 美元，将您的 LOC 余额减少到 90,000 美元 计算如下： 投资 70,000 美元 * 001918 % * 300 天 + (70,000 美元 - (70,000 美元$100,000)*$10,000)) * 001918% * 65 天 $4,028 + 785 $4,813 免赔额 个人 ($30,000 * 001918% * 300 天) + ($30,000 - ($30,000$100,000)*$10,000)) $25,0626% +37 非 $37,25,27免赔额 总利息 $6,875 请参阅 TR 9222 了解有关链接或分拆贷款的更多信息，以及 TD 199942 了解 LOC 与晚年收入的联系（即您购买不会立即产生收入的土地或资产） 用于购买房产的资金利息纳税人打算建立一项创收资产，可以在购买该财产时扣除（斯蒂尔的案例） 需要考虑的关键因素包括：利息不是创收活动的初步（i e 不会过早产生） 利息不属于私人或国内性质 产生收入之前的时间不会太长，以至于支出和收入之间所需的联系是很多 产生的利息是有目的的, 即获得或产生应纳税所得额 为实现这一目标而继续努力 那么这一切对我们的房地产投资者意味着什么 首先，如果您从您的信用额度中支付总计 20,000 美元的财产费用（假设100% 用于投资）那么利息应该是 100% 可扣除的 如果您使用您的 LOC 支付另一笔总计 10,000 美元的投资贷款的利息，这个利息是否可扣除我认为它是在 ITAA97 s 8-1 Harts 下案例有效地排除了在您将整个 Pamp;I 或 I 还款引导到个人部分而不是投资 com 的拆分贷款工具下的复利扣除ponent 并且仍然想要求您 100% 的利息 那么什么是完美的设置 这对于那些在 PPOR 上仍然有贷款并希望找到现金来偿还所有贷款而不必卖掉的人来说尤其重要他们的投资将所有工资存入 Housing AC 账户，并将这笔钱引导到需要去的任何地方一）或将其链接到另一笔贷款设置单独的财产成本AC并从该帐户中提取所有财产成本和财产利息从技术上讲，您可以提取任何形式的资金来满足您在每个时期对您的金额的承诺物业成本 AC（即 LOC、个人贷款、信用卡）和这些来自这些来源的借款可以扣除，因为它们是用于产生收入的投资，或者即使在早期您只是将资金从租金收入 AC 转移到财产成本 AC，那没关系它的结构和分离最初很重要，这将有助于 LOE 策略沿着这条轨道为您提供的是，使您能够以股权为生，并提供一种税收有效的方案，您的投资由债务提供资金，您的个人开支由投资收入提供资金除此之外，它是也可以通过您转移资金的方式将不可扣除的债务（即 PPOR 或法国的假期）间接转化为可扣除的债务 此外，关于安全性的观点在顶部是无关紧要的 - 这意味着即使您有由您的投资物业担保的 LOC，但您正在使用 LOC 为 PPOR 或个人开支提供资金，这不会使 LOC 利息税可抵扣 您也不能使用 yo 还清 PPOR您的 LOC 由任何东西担保，并且可以扣除利息 您必须始终查看贷款的新目的这就是为什么将所有东西都放入锅中的 LOC 让事情变得如此混乱我总是建议人们从他们那里获得官方意见会计师，因为每个人的情况都是如此独特和不同，这就是为什么在实践中应用这些概念会让人感到困惑的部分原因 最后一点，我很高兴在这篇文章中提出任何问题或有资格添加到此或者要发表评论或让人们指出我错的所有原因但是鉴于我们仅在这个主题上就有很多困惑，并且人们不断询问如何在不出售的情况下将利息资本化或将坏账变成好债-让我们面对现实——我们都想这样做——但在税法的框架内合法地以最好的方式回答这些问题的一些人只是说“我认为没关系”。或“我认为你不能放弃兴趣”；我认为这加剧了混乱不是税务建议-请就提及的任何策略寻求专业建议 通过使此线程具有粘性，Somersoft 也不提供税务建议
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嘿Corsa！多么精彩的帖子啊！非常感谢您分享此内容，这很有意义 Dale
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嗨，Corsa 很棒的帖子和非常有趣的阅读几个问题，物业成本交流电您在支付账单的信用卡账户中看到的任何问题和每个月月底在到期前得到还清，其余的我理解，这是非常好的信息，使用拆分贷款和拥有两个帐号和利息拆分之间的帖子有什么区别，他们发出两份报表（nab ) 和一个你支付 loc 费用的 loc 我发现拆分贷款运行起来比 loc 更便宜 在你看来， loc 对拆分贷款有什么好处，允许你拆分你的 ppor 和你的 ip 贷款并使用那个拆分贷款杠杆
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好帖子 我看到的唯一问题是，就物业成本 AC 产生的利息索取利息 物业成本 AC 没有产生任何收入，所以这不符合准则
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嗨，Corsa，谢谢你花时间和精力写你的帖子真的为我清除了一切好东西！
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对不起，我不得不把你当作豚鼠在我的帖子中，我强调了贷款的基本安全性是不相关 同样适用于财产 AC 交易中有两件事——第一是起源（证券），第二是交易的目的 重要的是目的，而与证券完全无关（ TD9313）在您的情况下，财产 ac 是证券，因此您对该帐户的利息收入或其他方式不相关这是您将财产 AC 中的钱用于重要目的的方式，我只能通过以下方式向您展示举例方式 情景 1 LOC 由您的 PPOR 担保 您使用此 LOC 为另一项投资物业成本提供资金 - LOC 利息可抵扣 您使用此 LOC 为另一项投资物业利息偿还提供资金 - LOC 利息可抵扣 您使用此 LOC s LOC 为您的海外度假提供资金 - LOC 利息不可扣除 情景 2 LOC 由您的投资物业担保 您使用此 LOC 为另一个投资物业成本提供资金 - LOC 利息可扣除 您使用此 LOC 为另一个投资物业利息提供资金 - LOC 利息可扣除 您使用此 LOC 为您的海外假期提供资金 - LOC 利息 not deductible 情景 3 Property Cost AC 您每月从 LOC 借来的资金 7%，信用卡 18%，个人贷款 12%，您从借来的资金来源中取钱并存入您的财产 AC 每月您使用财产 AC 资金资助另一项投资物业成本 - 借来的来源税收减免 您使用财产 AC 的资金资助另一项投资房产利息 - 借来的来源税收减免 您使用财产 AC 的资金为您的海外投资提供资金假期 - 借款来源不可扣除 这里的关键主题是： 利息的利息在借款的目的是为创收目的提供资金的范围内是可扣除的在借入的资金来源和资金使用目的（即投资物业等）之间，那么在您可以明确d的地方可以扣除证明借来的资金来源与私人和个人资金用途之间的联系 - 这是不可扣除的 Best Wishes Corsa
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嘿，Corsa 感谢您在这篇文章中投入的所有时间和精力一个问题，例如，住房账户和租金收入账户是否是同一个账户，并且该账户被抵消到 PPOR 例如 PPOR 抵消账户 - 所有收入都存入这个账户个人收入，租金收入这个账户用于支付个人信用卡和所有个人开支等 PPOR 账户 - 只有利息费用和 Pamp;IIO 支付 IP 账户 - 只有利息费用和利息支付 LOC - 由 PPOR、IP 或 IP 和 PPOR 担保 - 所有 IP 费用和 IP 利息从这里支付我实际上上周开始研究这个结构欢呼 Rystar
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很棒的帖子 corsa - 非常感谢你的时间这是我感兴趣的一点，让我非常高兴nvestor（因为这就是我一直在做的事情，但担心我无法索赔）谢谢谢谢谢谢谢谢
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不，这很好所以你可以：用信用卡支付物业费用和在到期日从财产 ac 中还清这笔款项，或者说关于财产 ac 的 LOC，如果您只是有冷现金，那么就没有额外的利息借款扣除额来为投资成本融资（即您的财产）成本）相对于财产 ac 如果您使用借来的资金 - 那么利息也可以扣除您使用借来的资金而不是冷硬现金的主要原因是如果您仍然有 PPOR 或消费者债务您需要还清，或者您想为生活方式选择提供资金，例如 LOE 或假期等您的兴趣正确而不是将所有 Pamp;I 或 I 还款引导到私人和不可扣除的债务中，并将投资方面的利息资本化，你应该没事，Harts 案不应该适用，ITAA36 Pt IVA 避税也不适用
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没有这个特别是如果您将此链接作为对您的 PPOR 的抵消，则很好 尽管将其分开也一样好 这是这样做的方法，那么所有 LOC 利息都应该是可扣除的 如果您可以通过 LOC 避免它，请尽量不要交叉抵押仅由一处财产担保-可能会给您最大的限制，因此您可以购买更多财产或将费用资本化更长的时间
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Corsa，很棒的帖子，感谢您清除对单独收入帐户的引用我有一个如 Rystar 概述的结构，并且担心为什么私人收入应该与投资收入分开存放在单独的账户中，我认为您现在可能指的是帮助管理的单独账户报表报告 但是，我的基本记录软件（MS Money）很容易按类别和分类区分收入来源 当您有 PPOR 贷款时，有充分的理由将收入来源合并到一个帐户中，因为您通常只能获得一个带有抵押帐户的抵消帐户因此，为了最大限度地提高 PPOR 贷款的抵消收益，将所有收入集中到一个抵消账户似乎非常有效 干杯塔斯曼
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不，这不是预算的原因可能是我不想花钱的主要原因我的投资收入还没有集中到一个账户中，对我个人来说会很棘手您好 corsa 感谢您的回复我的问题是看看我是否也在正确的轨道上d 看来我很感谢你的帖子，这种类型的帖子对于那些非常了解要发布的主题的人来说是一个很好的例子，所以即使只是为了检查自己的位置，其他人也可以提出问题我感谢你
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Corsa 给你发了很棒的帖子 ROCK

如果每个人都闭嘴，直到他们有深刻而真实的事情要说，那么这个线程应该被喊出谢谢你抽出宝贵的时间来写它
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BRILLIANT
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嗨，Corsa，感谢您抽出宝贵时间做您的帖子和我附上的数字你能看看这是否是你所说的 干杯蒂姆
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不知道你的意思是什么 我读到的症结是（如果我是，请纠正我错误）您可以要求用于支付利息的贷款的利息amp；投资物业的费用
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是的，这是正确的
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是的，这看起来不错。附上的结构图
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好的，所以我有几个问题源于单词doc 1) 当您收到租金时，它不是总租金，而是减去管理费、维修费、地契等是否认为从 PM 的声明中您可以从物业 AC 中偿还您的租金收入 AC 这些费用 AC 2 ) 因此，如果我有三个投资物业，A、B 和 C 每个物业都附有标准 IO 贷款，用于购买物业 每个物业还附有 LOC，用于帮助购买其中一个物业或购买创收资产 物业 C 的价值然后跃升，我取出一个额外的 LOC（物业 AC），然后我用这个 LOC（物业 AC）支付我每笔贷款（IO 和 LOC）的利息LOC（财产 AC）是可扣除的，我可以将这笔利息资本化，但仍可扣除ible 3) 我计划在不久的将来进行 LOE，但据我了解，我必须非常仔细地记录我的不可扣除和可扣除的债务，但从你告诉我的情况来看，所有与财产相关的（不是 PPOR）都可以扣除我然后会设置另一个 LOC 来支持我额外的 LOE 生活方式，这个 LOC 不能扣除，因为它是另一个 LOC，我不必担心确保我在正确的部分中申请我的可扣除和不可扣除的债务贷款的全部部分是不可扣除的 基本上我认为你是在建议 LOR（靠租金生活）而不需要出售房产来制造一切 +CF 我是在正确的轨道上还是我错过了什么
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不，你不能这样做是的，是的，是的，你必须分别核算个人支出和投资支出你在创收过程中发生的费用（包括利息）这些费用将是可扣除的 您可以拥有一个 LOC 并考虑私人和投资比例（就像我在本主题的第一篇文章中向您展示的那样）或者您可以拥有另一个 LOC 无论对您和您的情况来说最容易 不要混淆通过使用像靠租房生活这样的陈述，您只是将收入集中到一个地方，并在可能的情况下将其与生活方式选择（如 PPOR 和个人支出）相抵消，并根据税收的相关部分将您在创收过程中产生的所有费用资本化仅当租金收入 AC 中的内容不足以满足您的生活方式要求并且该利息不可扣除时，才需要从信用额度提取（转移）到租金收入 AC结构本身，而不是过程的任何一个步骤否则，是的，正如你所说 - 你的下一个选择是卖掉你的屁股ets 并靠冰冷的现金为生 - 结果会侵蚀你未来的收入（资本和收入）听起来你是
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所以你应该做的是与你的 PM 安排任何维修和分层费用直接由您自己支付 只是想制作链接，以便人们可以看到 LOE 是一个很大的话题，其中包含很多字符串，但是是的，您是对的，这可能会有点混乱现在，使用 James 发布的 LOE 电子表格在这里，我制作了以下图表 一个是标准 LOE，一个是 Corsa LOE 使用 3M 和 2M 债务的投资组合，资产回报为 100K LOE 电子表格显示，每年为生活方式借款（50K）会让你离开20 年后债务约为 4500 万 Corsa 电子表格显示 20 年后债务约为 500 万 现在我知道生活方式成本不能免税，但假设您从 Corsa 模型中获得 50% 的回报，你仍然落后大约 250K 我想指出这一切都取决于你的情况，但根据这两个模型和数字，你最好把所有的租金都投入到你的投资组合中，并用债务来资助生活方式 我可能再次错过了欢迎所有评论
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这与我选择 CGA 策略的前提相同 租金收入纯粹用于支付 IP 投资组合持有费用成本，而从投资组合资产创建的股权基数被提取以提供生活方式放大器的免税收入；投资目的
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不用太详细，我的想法是这里重要的概念，即投资组合结构的大图我真的不想走上说我们将是20,000美元的道路在一个模型下比在另一个模型下更好 再加上我认为 LOE 策略本质上是相同的策略 - 至少我们在 Somersoft 上不断抛出的策略变得非常混乱，因为你可以用几种不同的方式设置它以哈特的案例为例，他们试图通过将分拆贷款的全部贷款偿还引导到个人方面并将利息方面资本化来最大化他们的税收状况，他们最终因逃税而上法庭——他们正在资本化利息——只是设置错误我认为这里的任何人都不希望发生这种情况没有必要真正分开这两个概念詹姆斯只是在向论坛展示如果你做了 LOE 那么你会更好ff 如果您的房产增长速度高于您的贷款余额 James 计算将您的期初贷款余额加上租金收入减去房产利息减去生活方式收入期末余额然后这笔新的期末余额贷款将抵消房产的增长来提出你的新股本头寸只要这个数字在增加，你就领先了，而且没有考虑到税收优惠我实际上说的正好相反我提出的关于如何资本化投资成本和利息以及如何资本化的结构构建您的投资组合的前提是，您将投资收入转移到个人账户以抵消您的个人债务（如果有的话）并为生活方式提供资金，并使用债务为您的投资组合提供资金，因为这样可以最大限度地提高您的税收状况工作，如果您的投资收入不足以为您的退休提供资金，那么请使用债务来为g提供资金ap（基于您投资组合中的股权），但这不会是免税的好吧 让我们说你按照你说的方式去做，你把租金投入到你的投资组合中，并用债务来资助生活方式——这样做没有税收优惠——更重要的是，如果你的 PPOR 上仍有债务或想要为度假或奢侈品提供资金，而您必须使用债务来为其提供资金-这比我推荐的策略更可取，但是任何一种方式都可以，因为您仍然靠自己的财产生活，但是一种方式比税收更有效另外，如果您不了解我所提议的大局，我一定会造成一些混乱，但本质上我认为您确实了解 LOE 策略，这是主要的事情
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Cor 的精彩帖子和精彩帖子sa 我会不时打印并继续查看的线程
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谢谢Cheeks
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嗨，Corsa，这是一个精彩的线程，你付出了巨大的努力向你致敬我不会在线程的基础上介入，因为我怀疑我可以在这篇文章的句子之外增加很多价值但是，我想提一下，正如你所说，我创建的电子表格是一个非常基本的模型，几乎没有实际目的，而不是展示 LOE 概念如何适用于那些不知道的人 绝不应该将它用作准确的预测或计划工具，就像我对这个想法感到受宠若惊 再次感谢 Corsa 的精彩系列的帖子 你是这个论坛非常有价值的成员 干杯詹姆斯
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复利是我和数百万其他小商人、小型独资公司和蓝筹投资公司永远做的事情 每个月我的贷款设立以资助我的新企业需要付款 S o 我按要求付款，但这笔款项来自我的透支 哎呀，我 75% 贷款的偿还在我的 8.5% 透支中产生了相应的债务 我是否复利所以我将一些现金从我的 LOC 转移到我的支票账户防止超过极限 简单地换档est 责任 那张大支票到了，所以我把它存入我的支票账户，并立即将其中一些转入我的各种账户，包括我的个人信用卡和储蓄账户 这些付款将显示为合伙人或董事的工资 其余分摊到最紧迫的账单中认为必须先偿还所有债务才能获得所有者投资者的补偿是可笑的除了少数矿工之外，所有ASX上市公司都在保持债务的同时支付股息，这叫我简单化，但那是复利
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嗨RichardC是的，你有钱了 不是每个人都熟悉复利这个词，但本质上这就是我们正在做的事情 简单就是好的 - 它更容易理解 Best Wishes Corsa
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Corsa，在使用 LOC 帐户时为投资费用账户或贷款账户提供资金我们说 LOC 利息可以扣除 我的问题是支付 LOC 利息需要定期还款吗？应计和复利而不减少利息 我知道大多数 LOC 不允许不还款 如果是这种情况，必须从收入中支付利息 MJK
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感谢 Corsa 感谢 Corsa 的简单明了的解释它已经证实了我认为是正确的，但我的（前）会计师没有我现在正在使用这种方法，并且正处于将我的会计和税务事务转移到 Dale Regards 的初始阶段，克里斯
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好图Corsa，真的有助于理解建议的结构向你致敬！干杯迈克
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但是如果投资者也有一个保证金账户未使用保证金，可以用它来还清信用卡吗？ Thommo ps 这对我没有直接兴趣我不这样做
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要看是哪张信用卡——如果信用卡是用于IP或业务相关费用的，那应该罚款，保证金贷款的利息仍然可以扣除如果信用卡用于个人支出，那么不，如果他们希望保证金贷款利息仍然是 100% 可抵扣的，那就不记得了，这不是相关的安全性，而是资金的用途，这是我有根据的猜测 - 一如既往地获得专业建议
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是的，您可以这样做 Thommo 正如 Bort 指出的那样，特定于信用卡付款的保证金贷款工具的利息将可扣除，具体取决于信用卡交易的目的是投资可扣除保证金贷款利息个人不可扣除保证金贷款兴趣
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Abs绝对精彩的科莎后！！谢谢！
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关于这种方法的案例 昨天我拜访了我的会计师，问他是否允许这种方法 我的会计师告诉我，最近有一个案例使用这种方法被税务专员裁定为非法 我记得他提到了像 Hart 案这样的事情 你们有谁知道这个案子 争论点是 IP 产生的租金收入必须用于支付支出费用（利息、费用、维护成本） 如果租金收入不够支付支出费用，那么任何借来的钱（及其利息）来弥补缺口都可以免税如果我的会计师错了请纠正我
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嗯，你真的是在说你只是允许资本化利息 amp;净损失的费用：净损失（利息+费用）-租金您能否提供一份说明这一点的ATO参考资料？它必须从可扣除和不可扣除的债务中扣除，而不是在可扣除部分的利息之上累积利息，并纯粹偿还您的不可扣除债务，如果您（或可能）被迫使用任何收入，我会感到非常惊讶出于任何特定目的确实没有意义 - 但有人可能会证明我错了！假设您没有债务（或者即使您有债务），并且您获得了租金收入 - 没有人可以告诉您需要将其用于物业的市政费，而不是购买新的保时捷
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找另一位会计师！
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在论坛上搜索哈特的案子-那里有很多案子被禁止（我认为），因为它被裁定为避税计划 没有其他的结构的经济原因 但是，如果结构的原因不是尽量减少税收，那么它可能是允许的 寻求专业建议 - 向比您现有会计师有更多知识的人寻求专业建议 或者，至少教育她
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我一直怀着极大的兴趣阅读此主题 这是来自 ATO 网站的一些睡前阅读 Hart 案的税收裁决 http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'TXTRR9822NATATO' Regards Alistair
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AWESOME POST CORSA!!!!简直太棒了！！！ lt;3 我一直想做这种类型的结构，但不确定 ATO 眼中的对错 很好的解释，非常感谢 你能回答 MJK 的问题 Corsa，因为我有同样的问题 干杯，达蒙
评论BR>如果ATO来敲门，那是什么原因呢 谢谢回复 现在我已经阅读了针对Hart案的裁决，我知道可以这样做 但是如果ATO来敲门问我们为什么要这样做，是什么我们应该告诉他们的理由 非常感谢
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你告诉他们“你的”原因你不能告诉其他任何人
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达蒙，奇怪的是我们还没有答案 我希望我的问题很清楚 供你参考 达曼，我解决这个问题的方法是使用托管资金进行保证金贷款, 保证金贷款旨在将利息资本化，直到奶牛回家（如果需要）！您也可以使用可用资金作为提取资金来支付财产费用，或者使用基金分配收入来做同样的事情而不偿还贷款 我敢肯定这里的其他人使用这种方法 MJK
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MJK, 有保证金贷款我想只要您有足够的可用保证金，贷方就会让您将利息资本化 您是否也在您的纳税申报表中将利息作为费用申报，即使它已被资本化 欢迎来自其他有此安排的成员的反馈由于以下相似之处，我认为查看保证金贷款很有用： 保证金贷款 - 将利息资本化（您通过进一步借款有效地为利息支付提供资金 - 这都应该可以减税） - 将投资的红利引导到任何地方选择带贷款的 IP - 用另一个 LOC 支付利息（所有借款可扣税） - 将 IP 收入（即租金）直接转移到您选择的任何地方问候 Alistair
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是的，正如我所见，是的，我要求利息，是的，将来我会将股息直接用于生活方式，但目前我再投资我非常保守的会计师一直说股票借款可以资本化 MJK
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是的，MJK，这是正确的 我的理解是，您可以在 VLOC 上累积利息，直到您达到 VLOC 信用额度 - 所以是的 - 利息的累积和复利不会减少然后如果 100% 的利息可以直接追溯到创收目的，即出租物业、股份或企业，那么您有权获得全额减税，或者如果只有部分与创收目的有关，您需要在私人和企业之间分配允许的扣除额这方面在我关于这个主题的第一篇文章中得到了解决，我实际上打电话给我的银行 CBA 来确认这一点，所以我没有在一个真正将成为银行 p 的 VLOC 问题上引导任何人走错路一天结束时要记住的一件事是，银行在第一次询问时可能会说您确实必须为 VLOC 支付最低还款额，但进一步质疑您是否确实需要，即他们根据合同要求您或他们只是希望您从技术上讲，您可以将您的信用额度或您的一些 VLOC 提取到另一个帐户中，然后将其转回您的贷款中，所以我认为无论您想使用您的 VLOC 直到信用额度是可以接受的与银行 - 符合你最初想要 VLOC 的初衷所以是的，资本化利息应该没问题 从税收的角度来看，你总是需要打算最终偿还贷款所以这个无论如何都应该成为你做事的理由的一部分 希望这有助于 Corsa

Harts 案在这个论坛上经常被讨论，并且是一个很好的例子，说明如何不设置你的账户，特别是作为税务局e 将其视为一种计划，不允许根据 TR9822 进行扣除 让我们首先考虑 Hart 案的事实 它涉及一个典型的关联或拆分贷款工具，包括两个或多个贷款或子账户 一个通常用于私人目的，另一个用于商业目的 还款被分配到私人账户，商业账户的未付利息被资本化，这通过创造利息利息来最大限度地减少利息因此，如果您在自己的情况下具备这些因素中的一些，那么您的会计师是正确的 - Hart 的案例可能适用，您需要在私人支出和个人支出以及投资支出之间分配利息扣除 反避税条款与此处相关，因为该设施被视为旨在产生税收优惠的计划行为过程 这些设施的结构是旨在产生额外的利息扣除；该设施的营销方式强调相关的税收优惠；加速支付私人账户，并相应增加投资账户的欠款；缺乏将利息资本化的商业理由；设施下的贷款利率可能高于单独贷款结构下的利率 我认为这与 TR9822 第 83 点有关：我们接受每个案例都必须考虑其优点，并且在没有其他情况的情况下考虑到，在可扣除债务之前选择偿还不可扣除债务是正常的商业决策 但是，我们已经研究了这些特定设施的结构方式，并得出结论它们不是普通安排，它们带有避税印章。据我所知，如果您在商业上决定用您的钱做任何您想做的事情并尽量减少税收，那么税务局很好但是如果这些因素存在：如果您有类似于 Hart 的案例的拆分或关联贷款，或者有费用与创收目的或意图之间没有联系，或者您是否拥有信贷额度，您可以在其中处理所有应付个人债务的还款，而不是提议在投资和个人之间合理分配（TD199942），或者如果您有信用额度，即使您要求全部扣除，即使有些与个人和投资有关（TD199942），那么您可能会在税务局遇到一些关于您的索赔的问题，或者您的结构是设置不正确如果这是您的会计师给您的推理，那么很遗憾这是不正确的但是这是“传统的”；接受的做事方式，所以我可以理解您（和您的会计师）的困惑，但不要将传统观点与“必须这样做”混淆；根据当前适用和相关的税法从税收或法律的角度来看 希望这有助于 Best Wishes Corsa
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根据 ITAA97 s 8-1 应用税法，允许所有人扣除损失和支出在以下范围内：(1) 在获得或产生应税收入时发生（“第一部分”）（2）在为获得或产生此类收入而开展业务时必然发生（第'第二部分'）根据 s8-1 不允许扣除属于资本、私人或家庭性质的费用 这意味着您的所有理由和意图都需要以某种方式与这些基础知识联系起来 显然存在客观上（通过判例法）和主观上（通​​过税法的会计师应用）对上述所有内容有数千种解释，但本质上，如果您在开展业务时将其放在首位，您应该能够建立收入和支出之间的必要联系，以在您被审计时证实您的主张，并确保您的努力根据相关税法是适当和完整的
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当我最初阅读 Corsa 的帖子时，这是一个有点不清楚；不过，现在事情变得更加清晰了，我现在将其视为；薪水------------> HousingWorking Account IP Rent -------------gt;租金收入账户 IP 成本和利息 lt;----------------------------------------物业成本 AC --gt;链接到 LOC 最基本的 *** 在这个阶段，虽然我会从租金收入账户中将钱支付到物业成本 AC，因为我们还不够大，无法自给自足而且我们靠工资过活（按照规范直到 LOE 成为一个选项）在我们的情况下，虽然我还没有通过 LOC 计入我的管理基金，也没有考虑到收入股息和 HDT 账户上面看起来是否正确
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有人可以证明一下吗显示这可以为您节省多少的示例您实际上是在引入不断增加的利息还款您需要确保这笔新的利息支付少于通过在您的抵消账户中存入额外美元而节省的钱我会说作为您的 PPOR债务减少，您的 LOC 余额增加，该计划变得不那么有利 例如假设我每年带回家 $50k 假设我有一个 IP，未偿还贷款为 200k，租金为 $200pw，PPOR 的未偿债务为20 万美元 我的财务状况结构使得我有一个 50k 的 PPOR 贷款的抵消账户，并且我有一个用于所有 IP 利息支付和费用的 LOC 所有租金和工资收入都支付到抵消账户中 不包括其他费用 在第 1 年年底：抵消账户余额为 50+50+(200*52)$110,400 PPOR 贷款还款额（7%）为 $6272pa 来自 LOC LOC 的 IP 贷款还款额（现在 $14k - 200k @ 7%）税前还款额为 $980pa， $686 (税后假设 30%) 净存款$6958pa 如果您没有这种结构 在第 1 年年底： 抵消账户余额为 100k PPOR 贷款还款额为 $7000pa IP 贷款还款额为 (14000-(200*52) ) $3600pa 税前，$2520（之后税收假设 30%) 净头寸 $9520 因此，在这个简单的例子中资本化利息将在第一年为您节省 $2562 我意识到很难得到一个真实的数字，因为它可能每天都在变化，而不是每年都在变化，但这给出了一个指示
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顺便问一下，LOC利息从哪里来 假设再过2年，PPOR债务完全被抵消账户中的资金抵消 所以现在你有20万的IP贷款和$ 42k的LOC余额现在什么开始将收入和租金用于这些债务我认为这是目标，或者用你所有新发现的现金流购买另一个IP并继续增加LOC的余额
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您通过资本化利息和知识产权费用所做的一切都是为了弥补税率为 465% 的 715% 至 383%，税后 315% 的 490% 然后建立一个现金储备，因此当您决定切换 PPOR 时，您不必出售或重新-draw Equity 你可以从off-set account中取出所有的钱，然后在PPOR上打掉大笔存款，然后重新开始是的，这意味着你继续借钱，但我曾经听说一个人的财富是用他有多少债务来衡量的有或类似的东西
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我不相信（或者至少银行告诉我）你可以直接借记 LOC，所以这意味着你的财产成本账户必须手动充值（在我的情况下） ) 会不会
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嗨 Redwing 是的，上面看起来确实正确 :) Cheers Corsa
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我想这一切都归结为特定的银行和对帐户 redwing 的限制，因为我的投资 LOC与 BankSA 合作，我每个月通过直接借记支付利息 问候，克里斯
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