澳洲澳大利亚房地产 LOC、抵消账户或可变贷款账户与重提设施悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨伙计们，刚拿到我的学习板立即，我需要一些宝贵的建议我去年买了一个单元A，从那以后就搬了它价值600K，我从A银行借了500K 500K贷款被划分为：200K可变与抵消账户和 300K 固定 本月银行 A 帮助我重新估价该单位，现在它上升到 700K 所以我被告知我可以借这个增值的 80%，即 80K 我的选择是：1 LOC 我将被收取 015比浮动利率高 % 2 带有抵销账户的浮动贷款账户 但我必须为第二个抵销账户支付 120 美元 3 带有重提款功能的浮动贷款账户 据我所知，银行 A 不为此向我收取任何费用我要买一个投资房B，价格是400K 银行B已经给了我500K的预批 我的想法是我会用A银行的80K来支付IP B的20% 那样的话，我只需要用自己的钱来支付印花税和法律费用等考虑到我愿意我会在未来5年内买房并搬出Unit A（它也将成为IP），根据我在论坛中的研究，我应该选择选项2来减税，我正确吗？谢谢您的帮助XM
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我建议你选择LOC选项，否则有太多潜在的税收问题如果你现有的房产价值700,000，那么其中80%是560,000美元减去现有贷款500,000美元60,000美元你可能会更高通过支付 LMI
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谢谢，特里
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取决于贷方 我建议 SVR 重新提取新的股权分割，除非您的税务顾问同意您将投资成本或利息资本化，在在这种情况下，LOC 更适合任务如果您随后针对 200 可变拆分附加了单独的抵消，您可以在某个地方存放您的纳税现金 在购买贷款上，您的长期目标可能会通过更高的 LVR 更好地实现, 也许 88% + 上限 不要让可折旧的 LMI 成本妨碍为您做出明智的借贷决定 如果您非常努力并且在购买后没有多少缓冲来应对挑战或机会，则尤其如此以最佳方式使用当前和未来资源的结构 ta rolf

我可以与 Terry 提出相反的观点LOC 与使用对冲账户相反，人们倾向于从他们刚刚建立的新贷款中取出资金，然后将其存入对冲账户 从那里他们还将个人资金存入对冲账户，并且还可能出于个人原因使用部分资金 这会污染借入资金的使用 更好的解决方案是将股权贷款中的资金留在重提设施中，仅将这些资金用于与投资相关的目的如果您愿意，count 可以用于个人用途，但您最好有一个抵销账户来抵消不可扣除的债务（例如您的 PPOR 原始抵押贷款） 使用重提解决方案的另一个问题是，如果您在满，许多贷方将取消该设施，实际上使设置它的努力毫无用处有解决此问题的方法，但是LOC可以很好地用于股权释放最大的问题（除了成本更高）是他们通常在内部进行还款到贷款账户 这对投资者来说听起来不错（用贷款来支付银行），但现实情况是，这是将利息资本化，ATO 肯定有问题 人们也倾向于将租金收入存入 LOC，这也造成了一个问题，因为它还没有被征税，因此有可能进一步污染贷款的税收减免性两者都有其优点，但根据我的经验，单利贷款往往不太可能只要遵守几条规则就会惹麻烦
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首先谢谢大家的宝贵意见我想知道如果我选择SVR + Offset Acc，我拿了贷款（例如80k ) 并存入链接的 offset acc 但我不会将其中的任何一个用于个人用途 我稍后会从 offset acc 中取出全部用于我的 IP 押金的 20% 然后，我将每次存入足够的钱到 offset acc 中一个月还清利息 假设我的IP价格是400K（80k+320k），我的月利息是$166667（400k*5%12）我的月租金收入是$1520每年，我得用自己的钱支付$1760（1520 *12-400k*5%) 我的租金收入不包括的利息 因此，1760 美元的利息 + 120 美元的抵消账户年费 + 3500 美元的地层安培；水放大器；财政年度结束时理事会费应免税 我正确吗

潜在危险吗没有私人裁决和税务建议，不要这样做
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每次你从房屋贷款中获得现金那是一笔相当昂贵的房屋贷款
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你能举个例子吗ATO 可能会发生什么情况
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我会把你股权中的钱留在股权贷款的重新提取中，不要把它放在抵消中当你需要的时候将其用于存款，将其转入对冲账户，然后从那里转移到需要去的任何地方 确保转入和转出对冲账户的金额相同 将资金从权益中放入对冲帐户您确实将自己置于潜在危险的境地正如您所描述的那样，它似乎确实没问题，但是将其保留在重绘中更安全
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我知道这可能很危险，因为您可能会混合目的，但是如果资金进入抵消并且没有混合，只是坐在抵消期间的资金有什么区别？时间比把 int offset 然后放在别处 再次我得到混合目的
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是的 1 钱一旦进入抵消账户就不再是借钱 借贷和投资之间的联系被削弱 2 借来的钱进入抵消然后其他非借来的钱是存款，然后是投资和非投资资金混合如果可以扣除利息，那么它必须被分配在我看来更容易使用LOC
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你有链接到一个我可以读到关于 #1 的案例，它被认为不再在抵消中借过一次 理解 #2 非常重要，不要混合资金
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据我所知没有案例只是常识一旦钱打到储蓄账户不再借用 但是，有一个 pbr 确实允许在这种情况下扣除利息 但是这些 PBR 是私人的，不能依赖 - 但它们是一个很好的指南
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MISA per在任何情况下，se都是一种特殊的野兽布雷迪，记住不是你r 传统的交易对冲账户，如果对冲关联的事情是一个挑战，可能有更多的机会通过审查 ta rolf
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对我来说，钱是借来的，直到它还清 如果在一个对冲账户中它没有偿还资金仍然具有相同的目的并且没有混合我的常识告诉我没有问题希望看到某种证实某种方式的东西
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谈论任何形式的抵消不仅仅是MISA，说我几次清楚混合目的但我很难看出 ATO 将资金投入非混合目的的抵消的问题在哪里
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ATO v Domjan 的扩展通常被认为通过关联抵消杀手，当原因可能与混合资金使用相关的特定关系问题更相关时，我不会与客户深入探讨这些问题，因为我不是持牌税务代理人，并要求客户在此及相关领域 ta rolf
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lt;quotegt;稍后我将从 offset acc 中全部提取出来，用于支付我的 IP 押金的 20% lt;quotegt; ximentuxue 既然你已经打算把它全部拿出来了，那你为什么不把新的贷款原封不动（直到你把它拿出来才付利息），然后用它来买一张银行支票来支付20%的定金为你的 IP（假设贷款有重提设施）
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嗨，特里，停在 LOC 的钱能赚取利息吗？我正在考虑将 IP 的额外股权存入 LOC 几个月，直到下一个IPThanksHi Jolly 您存入 LOC 的任何钱都将节省利息 但是将钱存入 LOC 会产生许多税务后果，因此您不应该在没有征税建议的情况下这样做 通常最好将任何现金存放在抵消账户中房屋贷款 - 但这取决于你的情况
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你能定义你所说的股权是什么意思 你是在谈论出售收益还是在谈论借来的资金股权贷款无论哪种方式我都不会将资金存入 LOC，我建议在大多数情况下使用抵消账户会更好 小心混合资金无论你走哪条路（借钱进行投资和个人资金储蓄）
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嗨，布雷迪，我有一个 LOC 反对我的 PPOR 的股权，这是为了购买 IP2 我有 IP1，它在一个差异贷方这将释放$ 80k（ubank）的股权由于与ubank打交道并不容易，因此我想将其取出并将其放在其他更容易获得的地方它将纯粹用于投资，不会混与个人 我的抵消目前与我的 PPOR 相抵触，所以我不能把它放在这里 ATM，我仍在尝试获得关于将这 8 万美元股权停放的最佳地点的建议 Thks
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我明白了在我看来，使用这些产品是有风险的，因为任何节省的利率都可能因无法索取利息而被冲走st 基本上你想做的是用从 ubank 借来的 80,000 美元再融资 80,000 美元的 LOC回复 其实我就是这么决定的 我会先申请一个独立的可变贷款，然后先获得完全批准 然后当我找到我的IP后，我会提取资金支付20％的押金
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我喜欢这个选项这就是为什么我在上面的帖子中质疑股权的原因我更喜欢单独的贷款 LOC 很容易搞砸或者正如特里所说的那样有风险
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我认为你不能得到你的贷款完全批准并且不会将其撤回，直到您从记忆中找到您的财产您的报价信将有到期日期，直到这些报价文件有效为止如果您在谈论预先批准，那很好请注意，这是特里提到的关于偏移量的 PBR，我认为（读得好，强烈推荐） http:wwwatogovaurbacontentffimiscrbacontent57920htm 我知道这是 PBR 并不适用于所有人尽管它让我们深入了解了 ATO 对这种安排的心态有普遍的理解一旦你借来的钱在用于投资之前进入储蓄账户（例如抵消）就会失去他们的税收减免告诉你什么你不会在某处找到这个写的（至少，我没有）关键是不要混合借来的钱与个人的故事结束如果我是你，这就是我会考虑设置 SVR IO 贷款确保它有免费的重提可用（大多数贷方都这样做）提取你的贷款并将其放入重提现在假设你找到了财产在 6 个月内，一旦您的报价被接受，请让您的贷方创建与此贷款相关联的新抵消账户，它不应该花费超过一天的时间从您的重提中转移资金以抵消来自抵消的写支票记入初始存款并让所有资金留在抵消中，直到结算后完成最终结算钱并显示链接如何将它们用于投资目的应该没问题请不要将此视为您的建议我去年也处于类似情况事实上我借来的钱被抵消了（不与个人用途混合）结算后 8 个月现在他们正在重新绘制 再次，我没有资格就此向您提供建议这是您的会计师与他们一起通过所有情况并获得他们关于减税的书面建议我已经
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谢谢你的分享我今天和我的会计师谈了，在她看来，在我的情况下，带重绘功能的 SVR IO 或带偏移量的 SVR IO 不会有任何区别她说，重点是使用 mo 的目的ney 只要目的是投资房产，不沾染自用或其他什么的，那应该没问题
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唯一的问题是，当你重画的时候，那被认为是新的借款，所以，如果您出于私人目的重新提取，您将污染您的贷款这就是为什么首选抵消账户的原因，因为您仍然可以获得利息减少但资金不会被借入并且可以用于任何用途
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很高兴听到您和我的会计师有相同的观点路线是不要将借来的钱与个人用途混为一谈
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