澳洲澳大利亚房地产 IO 知识产权贷款 - 需要澄清 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我一直在阅读有关投资物业的 IO 贷款，只是需要一些帮助来理解它我在另一个论坛上发布了这个，如果你读了两次，很抱歉场景 1 假设我拥有一个 300k IO 的 IP贷款和 100% 抵消账户 假设我有 200k 坐在这个抵消中，这意味着我可以申请 100k 对贷款利息部分的税收减免 我现在决定购买另一个 IP 并从抵消中提取 100k，这意味着我现在可以申请200k 的利息税收减免我认为就所有好的情况 2 而言都是正确的但是我的问题是现在让我们说，而不是 IO 在这 300k 贷款上我去 P+I 没有抵消现在而不是 200k 在抵消中我做了额外的还款，我的贷款只欠 100k，所以可以像场景 1 一样申请 100k 税收减免我现在决定购买另一个 IP，但现在我的抵消账户中没有钱，所以我唯一的选择是从我的财产中提取股权抽到 100k，现在又回到了 200k，我可以 cl目标是利息税减免 所以从我的看法来看，结果是一样的 唯一的区别是必须通过银行提取股权的麻烦，我意识到这意味着新的估值和价值可能已经下降但我想我错了，还有很多其他考虑
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你在这里有点关注两个不同的事情第一个是Pamp;I vs IO，第二个是使用抵消账户vs redraw 你在扣除的正确轨道上，但原因有点误导 IO 意味着你的贷款不会随着时间的推移而减少，因为你只支付利息 Pamp;我的意思是贷款会随着时间的推移而减少，因为每次付款，您都要支付一些利息，并且您正在减少本金贷款金额单独来看，除了利息可以为 IP 扣税这一事实之外，这里没有真正的税收影响，因此通过减少本金（使用 Pamp;I） ，您还减少了支付的利息，从而减少了税收扣除减少除了减少支付的利息（因此未来可用的税收减免减少）之外，这就是 IO 和之间的税收减免差异； Pamp;I 在简单的情况下结束 抵消账户意味着你将钱存入一个单独的账户而这会改变每次还款时利息的计算方式，你实际上并没有还清贷款，你仍然欠相同的金额如果你把取而代之的是，将钱存入重提设施，这意味着您正在还清贷款第二个 IP 的投资贷款重提设施 发生同样的事情 不同之处在于其中一个房产不是 IP，而是您自己的家 有多种组合 房产 1 是您自己的家，原始贷款不征税可扣除 在这种情况下，最好的解决方案是不要从重新提取或抵消账户中提取资金，而是为 IP 存款和成本设置单独的股权贷款 这可能需要一些额外的重组 财产 1 是 IP，您正在购买您r own home 在这里您希望将您的储蓄存入一个抵消账户，并将您的储蓄用于购买您的新（非免税）房屋 抵消账户中的任何剩余资金最好转移到您的新住房的一个抵消账户 您永远不要使用从投资贷款中提取的资金来购买自己的房屋，因为这会污染投资贷款的可扣除性（一些资金现在用于投资，一些用于您的 PPOR）如果您需要使用重新提取，您应该重组投资首先贷款更合适 财产 1 是 IP，而您正在购买另一个 IP 在这种情况下，您将使用 IP1 重提设施中可用的资金，而不是保存在抵消账户中的资金 如果您有不可扣除的 PPOR 贷款，则抵消账户应该是针对该贷款，而不是投资贷款 重要的区别是，抵消账户用于您的储蓄，而重新提取用于股权 如果可以的话，您应该避免将您的储蓄和股权混为一谈。 set account) 应优先用于不可抵扣的目的（例如您自己的房屋） 股权（重新提取的资金）应优先用于可抵税的目的（例如 IP 购买） 如果您不清楚的话，这些都是比较复杂的考虑这个，你应该寻求专业建议 弄错了可能会对你未来的贷款减税产生很大的影响 你不太可能从银行分行的信贷员那里得到这个建议
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你有正确，但未考虑其他问题 假设您想以 200,000 美元的价格购买新房或象牙背式公寓 在选项 1 下，您可以从抵消额中提取 200,000 美元并要求增加利息贷款，尽管这笔钱被用于私人开支 根据选项 2，您需要借钱来购买 homescatcher 因为这是私人开支，所以这笔贷款的利息不能扣除 5%，即大约 10,000 美元的差额每年扣除额
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现在完全有道理！非常感谢您澄清这一点还有一个注意事项，也许可以避免购买 200,000 美元的象牙背刮器！哈哈
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既然我们已经搞定了，一个人在哪里花 200,000 美元买一个象牙背刮擦器
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对不起，我以为我有这个，但现在我有另一个问题所以如果你拥有 IP 付费P+I 那么只要您重新提取以购买更多投资，那么您就不会污染贷款贷款 或者您可以改为出售 IP，然后使用资金购买 PPOR 听起来是否正确 这是处理这种情况时的考虑因素 我问的原因是因为如果您有一个喜欢花钱的妻子，那么有钱抵消有点危险 如果它被用来支付本金，那么它不能被浪费 我不确定的另一个考虑是让我们说我有一个每周 50 美元的 CF + 财产，如果这要回到 IP 的贷款中，或者是不是最好去别的地方
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L oan 最终会混合 一些用于 ip1 一些用于 ip2 这不会产生税收问题，因为两者都可以扣除 但是如果您决定在未来搬入任何一个房产，这将是一个问题 50 美元的现金流应该放入任何非先扣除贷款 然后一旦你没有更多的不可扣除的债务，你是否还清投资债务是个人选择
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谢谢特里希望最后一个问题我理解“受污染的贷款”这个词;但我能问一下这有什么影响吗？这是否意味着会计师不能要求任何税收减免，或者这是否意味着这真的很难，而且你冒着犯错误的风险，可能会扰乱 ATO
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Pamp; I 或 IO 对贷款的污染没有影响 污染主要取决于您在贷款的重提设施中将资金用于什么用途 如果贷款最初是供个人使用（购买自己的房屋），则还应进一步绘制图纸个人用途 如果原来的贷款是投资用途，额外的重提可以是购买其他房产，贷款不会被污染第一个是免税的（IP购买）第二个不是（PPOR购买）相反，你应该通过两个不同的账户借钱，这样你就很清楚哪个贷款是投资用的，哪个不是投资
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嘿彼得和特里，感谢您的帮助试图理解这一点我仍然不确定什么会影响受污染的贷款在尝试申请扣除额时会受到什么影响让我们说例如我污染了我的贷款并将 IP 与我的 PPOR 混合然后纳税时间滚动我将如何处理这个 或者我是否根本无法对 IP 申请任何利息扣除，因为它被不可扣除
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受污染的贷款是部分可扣除部分不可扣除的贷款申请贷款利息, 你需要知道有多少贷款仍然可以扣税，并且只要求那部分的利息 它可以通过将贷款分成两个部分沿着相同的部分进行纠正，并且只要求现在可以完全扣除的拆分部分 棘手的一点是如果你把事情搞砸了，就很难确定拆分是什么，在极端情况下，整个贷款可能不再可以免税
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受污染的贷款是混合的如果贷款是PI 然后它将变得更加受污染，因为每次还款必须从组合的每个部分中扣除 例如 100,000 美元的贷款 40,000 美元用于财产 A 40% 60,000 美元用于财产 B 60% 每次还款本金必须从 A 的 40% 和 B 的 60% 中扣除 所以 a 100 美元的额外还款将减少 40,000 美元 - (100 美元 x 40% 40 美元) 39960 美元 想象一下，尝试在几个月和 20 年内解决这个问题！另一个因素是每月还款 2000 美元将包括利息部分和本金部分，这将每个月发生变化 ----- 如果贷款是 IO，那么它是一个简单的百分比分割
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