澳洲澳大利亚房产 计算您的借贷能力的变化 悉尼

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我最近被问了很多关于不同类型的收入支出如何改变人们的借贷能力的问题 我敢肯定 SS 上的其他经纪人也被问到这个问题 我喜欢使用的一些一般规则如下 希望它对SS 社区 申请新贷款时，银行通常会计算您的总收入并确保其高于您的总体“评估”费用银行评估您承担的新债务（松散地说），利率约为 7-8%在 Pamp;I 还款 不同类型的收入支出的处理方式通常取决于许多因素，包括： (a) 收入支出的类型； (b) 您查看的是哪家贷方，他们对待不同类型的收入支出的方式不同； (c) 你借了多少钱（Pamp;I 的还款额会更高）； (d) 使用的税率； (e) 银行用来检查您是否可以偿还新贷款的评估率（“缓冲”）； (f) 其他因素（您是否有现有债务、利率变化、APRA 变化等） 考虑到一系列因素，对有关收入支出变化问题的最常见答案是它取决于但是，以下是一些“快速信封背面的指导方针，您可以将其用作粗略的指导方针 SalaryBusiness：将平均收入者的工资增加 1 美元，将使您的借贷能力增加 7 美元 对于平均收入者（34-38% 的税率），增加您的总收入增加 10,000 美元将使您的借贷能力增加约 70,000 美元 这将不利于高收入者，因为他们将支付更高的边际税率 鉴于工资增长是无限的，这是增加您的借贷能力的最有效方法 长期租赁: 对于一般收入者来说，租金收入增加 1 美元，你的借贷能力会增加 55 美元 一般只能包括租金收入的 80% 因此比加薪略低 Dis创意费用（例如租金、PPOR 费用、foxtel 等）：将您的费用增加 1 美元将使您的借贷能力减少 12 美元 鉴于这是来自净收入，它比总工资增加的影响更大 这就是为什么所有这些文章都在谈论关于减少坏账等 信用卡限额：将您的限额提高 1 美元，您的借贷能力将减少 5 美元 信用卡限额通常按信用额度的 36% 每年评估（无论您是否使用）因此 10,000 美元限额会使您的借贷能力每年减少 3,600 美元 这相当于大约 50,000 美元的借贷能力 这些只是快速指南，如果您想要更具体的回应，最好与您的经纪人交谈 实际金额将根据范围与上述有所不同我在上面提到（和其他）的因素我相信其他人可以添加一些颜色有不同的一般规则干杯，Redom
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Kudos Redom！感谢您提供的信息 - 真的有用更严厉例如，以每年 12000 美元的价格购买私立学校对您的信用额度增加 12000 美元造成的损害要大得多，因为利息费用是根据您的服务计算的，而不是信用额度本身。 (~36% pa) - 它的影响比增加描述性费用的影响要小得多注意，这并不意味着获得信用卡而不是其他债务如果您获得 10,000 美元的个人贷款并支付 10% 的利息，您将添加1000 美元到您的“费用”列如果您使用信用卡做同样的事情，那么您将增加 3600 美元再次这些是一般规则，如果您可以显示还款历史，一些贷方会免除信用额度。 s, Redom
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我真的很喜欢这个阅读 Redom 有很大的帮助，并把它放在眼里
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新生儿多少钱
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一般每人大约300美元下午依赖 然而 - 对可服务性的最大打击通常来自收入的下降 干杯杰米
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您的评估费用每年增加约 3,600 美元，使您的借贷能力减少约 50,000 美元 类似于您的信用额度增加 10,000 美元
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原因 #357 ，每人 5 万美元的可使用性！
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通常情况下，当您考虑到一位父母停止全职工作时的收入损失时（并非总是如此，但并非如此）并不少见）但是孩子们（在大多数情况下）非常棒 干杯杰米
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啊，现在说得通了！谢谢
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所以，如果我有一个现金流为正的房产，说每周 50 美元是 50x52x55 增加借贷能力
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不幸的是不是 - 它有点复杂，所以我会破解断断续续把它记下来 您的口袋里的“实际”费用与贷方用来查看您是否可以借款的“评估”费用之间存在差异 例如，如果您试图获得 300,000 美元的仅利息投资贷款以 5% 的利率计算，您的“实际”抵押贷款费用为每年 15,000 美元 但是，银行将“评估”约为 7% 并且 Pamp;I 还款 - 每年约为 24,000 美元 鉴于这种巨大差异，它非常罕见购买能够真正增加您的借贷能力的现金流量房产 在计算器上做一些数学运算，在房产增加您的借贷能力之前，您需要超过 85% 的租金收益率就您投资组合中的现有房产而言，如果您从您现有的贷方（例如贷方 A）给另一个贷方（例如贷方 B），那么贷方 B 可能会收取您的“实际”利息还款，而贷方 A 将收取您的“评估”利息在这种情况下，正现金流财产可能确实增加了您的负担欠债 - 但你必须计算你的租金收入 x 80% 这是在正确的时间更换贷方是建立财务计划的一个非常重要的部分 干杯，Redom
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每个贷方都不同也许值得在关于这个的原帖中添加一个部分
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戴夫的观点是正确的 我在(e)点上简要提到了它 评估利率是银行用来计算你是否负担得起的利率偿还贷款一般粗略的规则是银行使用的评估率越高，您可以从该贷方借款的越少（尽管评估率只是计算借贷能力的一个因素）这就是为什么ING被视为非常保守的原因，他们有8% 的评估率 而像麦格理这样的人更宽松 - 他们的评估率是 7% 所有银行都使用不同的评估率，这是您的借贷能力根据您去 Cheers, Redom 的银行而变化的原因之一
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是这样吗净或毛
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总产量
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哇，我的只有几个超过那个
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所以这一点在OP中似乎有点沉默，尽管仍然值得一提对于前一段时间购买并且现在租金更高的老投资者所以现在用租金购买实际上不会让你获得更多的购买力所以你真的在依赖资本增长，不是吗
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资本增长只会增加您的可用存款，而不是您的可服务性，这就是 Redom 的主题 如果收益率高于 625% 且利率低于 5%，如果您在实际还款时使用 OFI，则可以增加您的服务 添加其他选项就像 AMP 一样，如果你能将 LVR 保持在 80%，你就可以把你的可维修性发射到月球上跛脚术语哈 OFI AMPSecret 经纪人黑魔法字 OFI 其他金融机构 AMP https： wwwampcomau
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这对我来说太技术性了

在OP里我说的是你现在的位置的变化例如，如果你现在以每年30,000美元的价格租用一个IP，然后增加它到 40,000 美元 - 粗略计算它如何增加您的借贷能力大约是 55k 如前所述，考虑它的非常粗略的指导方针
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同意 100% 在查看服务时还有很多其他怪癖需要考虑特定于贷方 例如，当您的投资组合超过 10 处房产时，AMP 不会接触您 在您达到那个点之前 - 当购买的 LVR 为 80% 时，他们将收取 100% 的租金收入 - 但也会限制他们考虑到高 CF+ 的房产的收益率 一些贷方（Advantedge 和 Macquarie 浮现在脑海中）将在实际还款时承担所有其他债务，包括您在该贷方持有的债务（如果持有一段时间）干杯杰米 < BR>评论
绝对同意你的绅士关于这一点 - 因此整个 OP 的警告和它只意味着用作信封的背面快速计算关于“当我获得 10,000 加薪时会发生什么”的问题被问了很多 - 这只是一些快速计算来说明粗略的指导方针 有太多的怪癖和太多的调整方法（除了我概述的 6-7 之外），这使得精确的数字变得困难 干杯，Redom
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IP 费用属于哪个类别 在现金流中负面情况下，每一美元大致相当于失去的借贷能力多少
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他们没有，这就是为什么租金收入按利率评估的原因，因为他们假设租金费用存在与雷多姆的解释完全相同关于积极的情况，大约有 5 个帖子
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谢谢你说得通
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好帖子应该是排在第四位的顶部 快速问题：对于每一美元，您还清房贷的平均金额是多少，它将有助于您的服务能力
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$1
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该死的，我会很高兴$101
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即使你在现实生活中实际上非常节俭并且不花太多钱，银行是否会使用最低可自由支配费用
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是的，每个贷方都假设最低限度的生活没有孩子的单身人士大约 16,000 美元
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为了迂腐，如今每个贷方都有平均生活费用，而不是历史上大多数人使用亨德森贫困指数（这更像是最低限度） ) 它对许多借款人的能力产生了影响，但随着利率和评估率的下降，许多人没有注意到它
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感谢您的回复所以对于没有孩子的单身人士来说，大约是 16,000 美元pa 如果你有孩子怎么样 蹒跚学步的孩子的费用会不同于新生儿到青少年
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lt;18 被视为儿童依赖凹痕，每月大约 300-400 美元，具体取决于贷方，没有年龄歧视据说，在某些年龄下，可以使用 FTBchild support 之类的服务，这在计算紧张的应用程序中可以发挥重要作用
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不，孩子就是孩子 有趣的是，混血家庭经营不善 我还没有找到负责共同育儿的贷方，大多数贷方在孩子满 13 岁后拒绝评估 FTB、子女抚养费等
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贷方希望看到诸如育儿费之类的事情将持续至少 5 年鉴于它们通常在孩子 16 或 18 岁时停止，贷方已在 11 或 13 岁时停止接受育儿费 最佳适用性情景是成为一对有收入且没有孩子的夫妇 狗很好
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谢谢！这很难如果您支付的利率与当前市场利率之间存在差异，那么会有一些边际增加（可能是 101 美元！）干杯，Redom
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支付不可扣除的费用也有区别计算中的债务与投资债务，因此在您的 PPOR 上支付 100k 可能会发现您有超过 100k 的额外可服务性用于投资目的很棒的线程 Redom - 感谢分享
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甜蜜的更多理由来偿还它
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+1 - 这太有用了！
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只是想知道如何评估加班 我认为每家银行对加班的评估方式都不同
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如果是，则等待回执不需要大多数时候不会使用如果它是常规的，大多数使用它不会有问题
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它可能因一个贷方而异工作的一部分 如何评估是贷方之间出现差异的地方 有些人会nt 查看过去的 PAYG 摘要以查看一致的长期历史 其他人将在工资单上使用年初至今的数字，只要它涵盖超过 3-6 个月 诸如销售等有佣金元素的工作有类似的处理
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是的，我一直在为如何实现我的 2015 年 IP 目标做一些粗略的前瞻性计划，本指南非常有用 - 尤其是收入计算的变化
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非常感谢你的线程的响应和 redom 另一个快速的问题是，如果您经常购买正齿轮属性，您是否仍然会遇到可维护性墙
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技术上是的 - 如果它们只是 CF+ 一点点，它们必须是 CF+相当多的帮助来协助您的整体服务（因为贷方考虑了总租金的 80%）但是 - 贷方也开始朝着限制他们允许服务的收益的方向迈进 干杯杰米
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作为杰米已经触及，贷方评估计算器要求财产是沉重的CF+ 对您的服务头寸产生积极影响，但是与中性负面投资组合相比，增加 CF+ 投资组合并利用多个贷方的政策将使您仍然增加您的最大借贷潜力
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真实的故事，它有效对我来说
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这里有一个很好的建议，通常考虑这个的一种方法是如果租金收入的 80% >抵押贷款还款，它不应该对您的整体服务造成太大伤害 这是一个简单的分析，但一般指导另一个常用的方法是需要 85% 以上的收益率才能增加您的借贷能力 但是正如 Corey 指出的那样，复杂地使用贷方政策可用于为收益游戏（例如 AMP）提取更多服务能力 干杯，Redom
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再次感谢您的回复 比如说我的最大借贷能力是 450k，我购买了现在值得一说的房产550k，这是每周大约 70 的正现金流，我假设它可以再次借到相同的金额吗？由于 80% 的租金仅被计算为收入，因此将下降进行购买以使其积极是一种虚假经济，它不考虑存款回报或资金的机会成本然而要回答您的问题，我们需要实际租金，而不仅仅是它的“积极”程度
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这个IMO应该是每个人对此的看法 如果你有巨额存款并以40%的LVR购买了一个单一的房产，那么当然这将是很高的CF+ 不需要太多的投资技巧来做到这一点如果你购买了3相反，IP 的价值相同，LVR 为 80%，但仍然是高度 CF+，那么你做对了
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或者只是根据借入的全部购买价格加上成本来计算你的数字（无论你是实际支付押金还是小费）不）
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这个！计算应该是 100% + 成本 IMO
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绝对是平等比较房产的最佳方式
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感谢这个 Redom 我很高兴过去失去 2 个家属2 年（他们长大了），所以很高兴知道我的可维护性会提高再加上支付我们的满额卡，我们将在大约 12 个月内准备好摇滚，看看发展或至少再次购买，或取消我们所有的房子YAY!!!
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哈哈，你好，喜欢热情减少家属，减少信用卡相当不错的组合，以增加借贷能力而不增加收入
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