澳洲澳大利亚房产 让您的 PPOR 贷款可抵扣？悉尼

在澳大利亚地产投资



昨晚我参加了一个财产会议，并有了一个想法，即减少我的不可扣除的 PPOR 贷款，并从本质上慢慢地将其转换为用于投资目的的可扣除贷款，使用我的 PPOR 作为我过去听说过使用信用额度的担保支付你的费用，但我从来没有完全明白这就是这一切是不是我刚刚重新发明了轮子我的想法是将我所有的收入都用于我的 PPOR 贷款这包括来自 IP 的肾脏收入和工资然后我开辟了一条线我用来支付所有知识产权费用（如租金、保险、市政费等）的信用额度 当我还清 PPOR 贷款时，我增加了 LOC，从不可抵扣贷款转变为可抵扣贷款，同时保持总LVR 为 80% 一旦我的 PPOR 贷款还清，我将整个贷款从 LOC 转换为标准贷款这是否可行，另外我不认为我的贷方做 LOC，所以它可能必须是第二笔具有自己的抵消账户的固定或可变贷款这将使我在二级抵消中的资金耗尽后增加我的免赔额贷款变得更加困难，但理论是一样的
评论< BR>这个过程的通用术语是债务回收 只要免税抵押贷款一直存在它就一直存在你不一定需要LOC，这只是一个产品其他产品可以满足这样做的要求
评论
它可能 但是，请注意，这种安排的某些打包版本可能会失败，其中 LOC 旨在启动，而 PPOR 受益于快速优惠还款 ATO 将这些拆分贷款设施称为最贷方停止提供这些便利 可以说，您针对此类利益的目标越多，获得税收利益的计划似乎就越多 可能需要进行私人税收裁决，以防止未来出现问题一个你说要增加税收减免，那么就有问题了 请记住，增加 2 万美元的债务相当于增加高达 425 美元的退款，所以这是一个小问题 IMO 你需要承担巨额债务才能产生影响 你或你的银行想要那个 你有没有考虑过只向银行索要一年的预付利息 这可能会带来一整年的利息扣除（第一年的双倍扣除），而且麻烦会少很多 问题是你必须在此后每年预付预付利息是一种固定利率产品 - 现在与您的经纪银行联系，因为他们在大多数情况下都有 5 月截止日期 一些新南威尔士州和维多利亚州的土地所有者也可以进行配偶再融资和所有权变更（通常从一个配偶所有权变为共同所有权）并绕过盖章关税和再融资 增加的贷款用于支付前所有者，然后用于购买 PPOR 因此它将非 d 债务转换为可扣除
评论
您的意思是从税收优势的角度而不是贷款人的政策< BR>评论
抱歉忘记了提一下-确保您没有要求任何资本化利息在您继续之前我会得到一些好的建议-BANTACS对此有一系列有趣的文章
评论
我的问题是，如果您决定这样做会发生什么有一天你想搬进一个更大的房子，把你现在的 PPR 变成一个 IP
评论
最好稍微修改一下——而不是把 PPOR 贷款支付到一个对冲账户
评论
我也是这么想的 但是除非他获得 LOC（假设 PPR 价值增加），否则他将无法进行债务回收并增加可扣除债务需要一点股权才能开始然后它成为一种选择-使用抵消投资或偿还贷款并再借
评论
感谢您澄清特里！
评论
但你只能有 80% 的总 LVR，所以如果你把它放在一个偏移量中，在我的例子中你不能得到超过 40% 的 LOC，有效地使你的 LVR 达到 40% 我永远不会转动我的PPOR 变成一个 IP，如果我搬家，我会卖 这里的收益率很糟糕所以我不能将 LOC 的利息资本化到 LOC 上并声称它与在 LOC 上支付贷款利息有什么不同
评论
最初可能是这样，但价值有望增加，例如开始时价值 100,000 美元，价值 80,000 美元 PPOR 贷款后来价值 120,000 美元，因此您可以设置 16,000 美元的 LOC
评论
“正确”;在适当的时候使用适当的结构和创收资产进行债务回收是（目前）一种合法的税收减免和财富创造形式并通过单独的保证金贷款投资股票并允许利息资本化 1 我假设 200k 可以通过股息减税，它们可以 pd back s直接进入 ppor 贷款作为良好的债务回收策略 2 使用保证金贷款的资本化利息，假设我又借了 300k，并且在 50k 期间将利息资本化，例如，是否可以将其添加到成本基础中，这样如果我的原始投资组合价值是500k；资本收益将 b 850k -550k 而不是 850k-500k 我假设如果你没有支付保证金贷款，你不能扣除资本化利息提前谢谢
评论
你好人民币 有趣的是，如果原始贷款利息是可以扣除的 但是对于房产，ATO 已经发布了一个 TR 说，如果它是作为尽快偿还住房贷款的计划，他们可能会拒绝这项扣除 据我所知，没有 TR 或其他 ATO 建议说资本化股票保证金贷款的利息不能扣除 但是适用的本金非常相似，因此您可以预期 ATO 可能希望申请第 IVA 部分并拒绝扣除 您所提议的内容也非常危险 双重借款 您可以扣除您没有扣除的利息如果你“招致”它就付钱
评论
永远不要说永远没有任何可能我拥有 60 万美元的股权（我目前的抵押贷款）不能用
评论购买其他房产
如果你有60万美元的股权，为什么不做股权释放 为什么还清贷款把它拿出来除非你当然指的是事实上，你有一笔 60 万美元的贷款，其中有 60 万美元的抵消，并且没有可用的股权可释放
评论
在这种情况下，如果你还清贷款并重新借款，ATO 不会来敲你的门
评论
我的意思是我目前有60万美元的抵押贷款所以为了在我将PPOR变成IP后能够将其转化为可扣除的贷款，我不能还清，所以我必须建立一个抵消账户并慢慢将 60 万美元存入其中 为简单起见，让我们假设我的房子价值 100 万美元（事实并非如此）这意味着我可以取出额外的 20 万美元 LOC，我可以用它来用（20% LVR）投资但是，如果我有 60 万美元的抵消额与 60 万美元相比，我可以将其偿还并获得 80 万美元的 LOC，而不是假设 20% 的存款和 5% 的成本，这意味着我只能买80 万美元的财产，如果我有这笔钱，而不是 3600 万美元，如果我偿还本金我知道这可能有点过于简单了，但希望它说明了我想要表达的观点，只是为了祝贺你< BR>评论
感谢特里，所以加上资本化的利息，既然你还没有支付，是那个财政年度的减税还是加到本金中的金额，例如200k+300kmargin贷款初始值500资本化利息 50k 出售投资组合的最终价值 800k 在计算资本收益时，是 800-500 还是 800-500-50 如果你可以扣除金融年度的资本化利息，我假设它是 800-500 这意味着获得贷款的税收减免你还没有还款 如果你将股息放入 ppor 贷款中，那是 ato 的问题吗？谢谢
评论
你已经通过借款支付了资本化利息这就像将 LMI 资本化为贷款 - 你有借来支付，但仍可将其作为借款费用申报 任何ATO
评论
感谢特里，将利息资本化以更快还清住房贷款的“计划”可能存在问题，所以我想如果股息被用作另一个 ip 而不是 ppor 贷款的存款，那将是可以的很抱歉绕道在旁注中，建立全权委托信托和拥有像您这样的律师的公司的大致成本是多少另外，我听说使用您现有的贸易公司名称对于公司受托人来说可能不是一个好主意为 ips 设立姊妹公司可能是有益的，因为 1 可能的诉讼（资产保护） 2 管理服务能力的灵活性更高，因为贸易公司是主要收入来源，拥有姊妹公司，实际上是一家非贸易公司，您不需要发送贸易公司的公司财务信息，只需发送姊妹公司的租赁报表您的想法提前感谢
评论
Splugey，这就是我的观点在这样做, 你很强大将自己逼入绝境，如果您决定将 PPR 更改为 IP，您将面临不得不出售或无法获得贷款减税的情况 显然存在机会成本，但有什么害处继续获得 20 万美元作为 LOC，保持 60 万美元贷款原样，抵消 60 万美元然后如果机会来了，您可以轻松地将 60 万美元从抵消中存入贷款，将 60 万美元收回至少你'我一直保持你的选择开放我不认为有必要这么早就让自己陷入困境
澳洲中文论坛热点