澳洲终于开始降息了。黑暗时刻到来，疫情期间疯狂印钱带来的后果马上就要真正显现出来了。
前一段时间政府靠高利息，让大家把印出来的钱存银行不拿出来用，导致货币都存在银行没有在市场上流通，营造出钱没有贬值太多的假象。现在降息，马上就会显现出来。还没有吧钱换成保值资产的朋友，马上就会看到效果。
关于澳洲政府印钱的链接如下
http://www..com.au/bbs/ ... ead&tid=1853407
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国内利息都低成那样，印钱更是疯狂，你看看现在有人敢不存钱吗？
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加紧把钱投入股市
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你看下图，中国人口开始减少了，房子却没有减少。并且还在加建。澳洲是这个情况吗？
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给你看看澳洲人口增长图
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说了半天还是房子。既然人口增加，刚需增加，墨尔本怎么跌了，悉尼怎么十几年公寓不涨？
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不是都是房子，还有很多保值资产。
涨跌都是供需关系决定的。
墨尔本跌了，因为供多需少。
悉尼公寓不涨，因为供需平衡。其实悉尼高端公寓的价格是在涨的，比如能看到三大件的公寓。
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I just keep making money $$$$$$$$
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悉尼公寓10几年不涨？ 你可真是胡诌八扯张口就来啊～
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确实不怎么涨。涨价的都是新公寓。买后就不涨了。也许是个例。
你看到哪里的公寓涨了？
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当今世界，最担心的不是钱贬值，而是经济大衰退和全球范围的战争，一定要有现金在手，当然有钱人怎么样都可以啦
另外AI的高速发展也给非常多的职业被消失提供了可能，实际上现在已经很多岗位被AI取代了，很多人失业只是一夜之间的事情，所以，不要再盲目举债，要留钱渡过难关，保命要紧
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其他国家利息更低，但房价也继续下降，
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前一段时间政府靠高利息，让大家把印出来的钱存银行不拿出来用
你会因为降了0.25就大把花钱？
导致货币都存在银行没有在市场上流通，营造出钱没有贬值太多的假象。
钱没有贬值CPI就不会高了
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不太认同这个观点，前几年通胀才是印钱撒钱的结果，通过这几年物价上涨，房贷利息高，已经把普通人多余的钱吃光了，至于有钱人多的那些和有存款不花的比如中老年人，本来就不是市场上消费主力，利息低一些，只可能会寻求其他投资，比如房市股市。类比中国和前几十年日本，没有大规模全民撒钱，但是大规模印钱，利息再低也是不会通胀的。
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澳洲三分之一是没贷款的
更别说剩下有贷款offset 塞满的
cpi 本就是 消费数据 现在贷款者紧衣缩食
哪利息退休者 每天高尔夫咖啡享受生活
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对啊，这个没问题，但是市场上普通东西的物价主要是那三分之一还贷中产决定的，不是那有钱的三分之一，有钱的三分之一决定大额投资品奢侈品旅游啥的吧。剩下租房的三分之一无产啥也决定不了。
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1000000x0.25/100=2500
2500x0.7=1750
1750/52=33
有一百万，一周只是少了33刀，不至于黑暗。
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很多有房无贷款也不过买的早 也不是动不动就可以旅游奢侈挥霍的
同理只要买的越早压力越小 压力最大的只是最近几年买房的
其实澳洲老百姓是抗的住的 澳洲房子经过四年测试了
扛不住的是经济 小生意
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说吧，是不是速买压惊
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今天还能降两次利息
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老百姓最难扛的时间段都扛过了
过不去的是许多小生意
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小生意真是扛不住的。看看145 走马灯，饭馆关门再开张的。
哎。。不知道下一个关门的是哪家
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呵呵呵，我倒看到145的餐馆店主开得都是一辆又一辆的豪车。那个一鸣猪头一样的老板娘，手上的挎包不断升级。
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哦。原来发生战争的时候，钱比资源还重要。我理解错了没有？
钱是政府来保证其价值的。政府如果没了，钱就是废纸。喜欢印钱的政府发行的钱，是最不值得持有的。
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你这是什么逻辑。利息保持低，利息保持高，对房价是没有任何影响的。
利息增高，或者变低才会对房价有动力。
利息高，房价跌，利息低，房价涨。
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对于墨尔本来说，因为房价一直在下跌，持有现金才是最明智的选择。
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早移民早买房也是实力啊，中国疫情前一直在发展，越往后来的越容易了。小生意确实不容易，好多吃了挺多年的饭店突然就没了，还挺感慨的
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小看0.25%的作用。这意味着存款利息少了0.25%，贷款利息也少了0.25%。贷款和存款的差距一下缩小了0.5%。
比如5%的存款利息，税后其实收入3.5%。贷款利息5.9%，贷款存款差距9.4%。现在降息0.25%后。差距只有8.9%了。
这个差距，就是大家决定到底是花钱还是存钱的决定因素。设想一下存款利率0%，贷款利率是0%。你是存还是贷款？
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个人觉得不是，长期都会涨的，很难找到比较完美的入市时机，错过了的话就会不是那一点了。当然大神可以找准时机进出除外，普通人差不多就买，等着就行，墨尔本悲剧也就这几年，看历史其实涨幅也还好
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你有个基本概念错误。钱是吃不掉的。只是从你的口袋到了别人的口袋。
你以为只是利息少了吗？你的100万过一年后，实际购买力只有95万了。
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不是，是准备好迎接钱“变废纸”般的感受。现在用钱换资产已经完了。宣布降息的那一刻起就晚了。
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从哪里看出来的？
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你看看东区的公寓 2010～2015年之间什么价，现在差不多翻倍了。租金回报率一直比house高很多。
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不要看短期。看下面的链接
http://www.corelogic.com.au/__d ... 30years_Finalv2.pdf
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你很聪明知道选东区的公寓来说话。东区的公寓几乎不可再生。很难有新地出来。刚刚出来的几个公寓都是1000多万一套。你用这个来说明悉尼公寓涨是不靠谱的。
越不可再生的资源越宝贵。
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长期来看房子还是会涨的，因为不是房子升值了，而是货币贬值了。只是房地产的增幅可能跑不过这个时代的其他优质资产了
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所谓优质资产也是事后看，一般来说，站在每一个当下看，房产土地总是相对优质的资产
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房地产肯定不会是最坏的选择，拉长时间看至少不会亏，尤其是house
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小看0.25%的作用。这意味着存款利息少了0.25%，贷款利息也少了0.25%。贷款和存款的差距一下缩小了0.5%。
你把我的数学给整晕了
A和B两个数字，两个都少了0.25%，然后A和B的差距缩小了0.5%？？？？
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house 最大的问题是land tax
land value几百万，每年交land tax很爽啊
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存款利息是如是入账，贷款是出账
过去：
一个是+3.5%，一个是-5.9%。+3.5%和-5.9%的差距是9.4%
现在：
一个是+3.25%，一个是-5.65%。+3.25%和-5.65%的差距是8.9%
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以前房子涨得快，并不意味着以后房子也会涨这么快
疫情以后我就没有看到澳洲的经济有什么拿得出手的点，房价一直萎靡不振正是现在这个社会的写照。除非接下来有什么契机，让澳洲民众的收入能得到明显的提高，那肯定能助推房价起飞。
那你可以想一下，你对接下来普通民众的工资大幅上涨有信心吗？
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澳洲不适合买任何投资房。除非你是builder
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你真的看市场了吗。。。悉尼house房价和5年前比都要爆炸了。
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不光房子，所有东西都会涨，加息是骗局，被锁的流动性也是流动性，除非缩表，否则一切都是徒劳，你只要印钱就一定有通胀，别说中国通缩，那是假象，早晚也是爆表的通胀，只要印钱，最后都是唯一的结局了
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怎么都比钱涨得快这是真的。
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自住房就不用担心。。。。。出租嘛。。。反正买得起，肯定会付得起的
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在短时间来看，你说的这些可能不太容易看出来，但是在全球范围上来看，把时间拉长到十年二十年三十年来看，你说的这些基本都是正确的，现代纸币系统无锚定物的，所谓用国家信用背书的都肯定是钱越印越多，通胀不断累加下去的。
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本来就是这样，世界秩序已经在崩塌了，不管是独裁还是民主，政府本身不提供生产力，确可以用货币来购买别人的劳动并且引导别人配合，这本来就不合理，政府没有生产力，关键时候啥也做不掉，什么也给不出，只能印钱，这种秩序这个时代支持的人越来越少了
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这个帖子的重点在于，居然作者不是leo哥的，看标题就以为是一哥的大作，进来才发现不是了
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Leo哥在忙着发哪吒贴
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江河日下，水滴石穿，连实行了几百年的金本位/银本位/金银复本位都可以有朝一日被废除，那么才区区几十年的现代纸钞发行系统，哪天崩溃了也不奇怪。。。。
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政府是有生产力的。维护秩序，提高基建，保证基础民生需求，这就是生产力。
你把它想象成一个公司。如果它的工作做得好，那么外国人就想买它的产品（它的产品就是秩序，基建，环境，民生。如果产品够好，其他人就想移民过来享受这些产品）
但是没有哪个公司是可以印钱的，如果能印钱，这个公司就无敌了。印钱实际上就是跟大家说，我之前借你的50块，我现在只需要还40块。哪个公司可以这样借钱的，那就是天下无敌。请给我公司这样的能力吧
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你说的都对
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的确 澳洲这政府效率也低下
政府开支硬撑起了gdp 数字角度 政府生产力占gdp 28% 这真的可持续吗
大选年三月预算 又要加码 真的是生产力越来越牛逼
当是个小三的时候 你只要取悦金主即 选民即可
哪有小三 去搞生产的 都是买化妆品把自己打扮的漂漂亮亮 数字最重要
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给我的感觉是这样的。新公寓的价格确实再涨。比如一个区2020年的时候新公寓120万，2025年的时候新公寓130万。
但是2020年买了新公寓的人，它的120万买的公寓的2025年的市场价格还是120万。
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需要和美国一样的效率部门。
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有些自己会搞的
买了老房子，住进去，装修，再卖了
然后不停升级更贵的房子
还不用交CGT
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引蛇出洞
装修没什么意思，表面功夫。重建比较有意义。
我是从来都不建议装修的。要么重建，要么不动。在我看到的比率：装修要30万，重建100万。
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你卖的时候住哪里呢？
我倒是觉得如果你有两套房。一套名义自住其实是重建转卖，另一套名义投资，其实自住。这样就可以不停的买名义自住，重建，然后卖掉，然后在买名义自住。一直往复。
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有一个方案：重建完，可以在市场上试试水。如果价格好，就卖，如果价格不好就自住。等房价涨了再卖。
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是啊，状况是不好，也看不到什么希望，但是历史上就一直蓬勃发展了吗，也没有，房价长期还是在震荡中一直上涨的，而且收益率不错，还要加上杠杆。以前肯定也一直怀疑房价上涨能不能持续，不也到今天了吗。我还是乐观的，一个是澳洲人口还会一直膨胀，一个是普通人真的没啥别的投资能力。以前看另一个吧友的帖子，很有意思，比如墨尔本这轮不行因为可开发地大，那20年前可开发的地大的不更多，人不更少，不张的挺好嘛。感觉不能看几年就给审判了，还点看几十年。
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中介喊买房
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现在买房已经晚了。坐等政府把现金持有者的钱变废纸，然后鞭策大家赶紧赚钱去。
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钱是从我口袋去了别的口袋，但也可能沉没了，进了蓄水池，也可能进了一个大金库，再也不会拿出来了。
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0利率时代钱也没变废纸。你的废纸不要就给我好了。
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但也可能沉没了，进了蓄水池，也可能进了一个大金库，再也不会拿出来了。
可能沉没了，进了蓄水池，也可能进了一个大金库这些说的都对。但是再也不会拿出来了，是错的。利息越低，拿出来的就越多。拿出来流通的越多，钱就越不值钱。
现在降息，就是大家把废纸都拿出来，让废纸变得更加废纸的时候了。
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利率只是间接作用。直接让钱变废纸的是印钱。
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才降一丁点就疯狂了
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就是空军和多军互殴，永恒的话题。
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以前涨得快，还有一种可能就是把以后的空间都涨光了
如果大家的收入都提高不多，而房价却在疯涨，就会是这种情况
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都有可能哈，只是个人的猜测，哈哈，只是从历史来看，房产还是最稳的投资，有稳定杠杆还不容易瞎买卖，中国美国日本几次房子出现的问题，现在看澳洲都还不严重。我感觉大方向上没有问题，比如人口，供需，负担性(这个看似挺严重，其实这几年高利息来看也还行)，你说的涨得快慢这可能没问题，不见得能几年翻倍了，但是即使就cpi，加上杠杆，也没啥替代了啊
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不要再活在过去了。。。
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我的贴 哈哈。
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就降这点，毛用没有。澳洲房市已经消耗殆尽了，还涨个P
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这么看出澳洲房市消耗殆尽的？
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听了你的，看这两天股市跌的。。。
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哈哈，正是加仓的好机会啊！
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哈哈，很有想法
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哈哈，很有想法
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开始降吧
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智商够的都能看得出来
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我一直在westpac 存活期5%， 不知道是否也会降低。
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12年买的24年出了，算上费用，倒贴了1万5000，没怎么亏钱
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所以你觉得马上要开始跌，大概能跌到什么时候？跌大概多少？我看不出来，但我信你。
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必降
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我看到的差不多。
你有素质问题。生活把你折磨，请你不要emo
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在悉尼，2012年买，2024年出，还要倒贴？我只能有礼貌的安慰你 ，眼光相当独特啊～
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没啥，我看到一个2005年买的，2015年卖出，价格亏了1万的，现在又卖了，价格涨了1万多，但是算上印花税，贷款利息等，亏了好几万。
还有个更奇葩的，可以说是豪宅的耗子，2007年330多万买入，2013年320万卖出，现在450万卖出。算了算帐，印花税小30万，贷款利息100来万，加上地税维护成本等还是亏钱。
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“2013年320万买入，现在450万卖出”
这个一定要发出来让大家看看，膜拜一下
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那个买家我认识，就不贴地址了。类似的房子不少。共同点都是好区，豪宅，但是地不大。比如下面这个
http://www.onthehouse.com.au/pr ... h-vic-3104-18907587
从2012年开始，每隔2年，甚至1年就拿出来卖一次。最低的是2020年的200万。2013年就一直卖200多万。估计累计印花税都交了小100万了。
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哦。悉尼是不可能有这种情况的
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墨尔本的好区豪宅，如果不是大地，就是500米以下的。这十年都长得不多。我家隔壁一条街一个498米的去年卖了500万。现在评估400多点。9年前也是卖了430万。
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他举得那个例子类似全新双拼，280的地，280的建筑面积。如果几年前全新状态下高价买入，现在不怎么涨，也合理。
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你这套房子2014年盖的啊。。。
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一点没错。其实澳洲最好的投资房就是自己的唯一自住房，在能力范围之内尽量买个好点的即可，免去一大堆烦心事，打理起来也方便快捷。
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肯定不是啦，别说现在是所谓用政府信用背书的全纸钞系统，就算是一二战时挂钩金本位的，在开战后，货币系统都在印刷机开动下崩盘了。。。
万一出点什么大漏子，全球货币系统都要死机。。。。当然，可能美国的境况会好一点点。
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个人理解的顺序是： 房地产出问题---->银行出问题---->货币出问题
所以房地产死在前面，货币死在后面。
镰刀下来，比的是谁最迟被割。
仅供参考
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投资方法有不少种，有些人就是用不断提升自住房的方式,只是这种方式没有租金回报。
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计了一下，涨幅也有40.6%，不算很低的了。。。毕竟土地面积不大。
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那12年卖的就是没分之前的，200万以上。14，15，17年卖过，19卖过，20，21卖过。还有买了半年就拿出来卖的。每次都是200万以上。估计每个买家都赔了。
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20年的买家不算赔钱吧？
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估计就这一个挣了十几万吧。其他的都是赔的。不知道为什么，这房子走马灯一样一直卖。最少的一个买了三个月就拿出来卖。里面装修很好。学区房。
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可能有些内幕
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东区了解一下 别老是盯着那几个泛滥的华人区和parramatta区不放
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145不一定是扛不住才开开关关
而且国人不信邪自以为是的思维模式 加上不少洗钱的
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两党都抢着不给外国人买房，这还不说明问题吗，降0.25就完蛋了，想多了
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是这样的。投资房非常冤大头。完全是做福利。
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是的。这种方式现金流有很大考验。好处是没有CGT。
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墨尔本的房能到500万的都很牛的了。悉尼这个价格现在选不到好的。两个城市差别还是非常大的
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哎。悉尼好区的房价真的涨的太猛了。
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除了东区，和能看到三大件的地方。其他公寓都是大坑。千万别做福利。
我见过166万买，出租两年后155万卖掉的。。。两年的租金都赔进去了。赔的太多。我随便举一个例子。
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你有一个很贵的自住房。然后房地产出问题了。对你有什么影响？
你有100万，如果政府印钱。你的100万就跟过去的90万一样了。
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“降0.25就完蛋了”
我是指现金要贬值了，不是说房地产要完蛋了。
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为什么很多银行还没有降低储蓄利率？比如ING还是5.5
两周后可以再看看。
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没那么快 但是马上就会跟上
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都涨了，看你关注的区了，连我银行城也涨了不少。
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悉尼2008年，60万house，现在2025年市场上大概 200万。
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降息就是放水，
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100万澳元就一个疫情，价值只是之前的70万澳元，
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现在投资房利率大概在什么水平？6.4还是更低？
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哥们，如果说连续降息到低于CPI，那是可以理解为持有现金会被腐蚀价值，但仅仅降了0.25，银行存款利率最高还是在5%以上，而且CPI目前才2.8左右，这说明无风险利率还是远高于CPI。此外在将来很有可能降息幅度有限，就算再降个1%，未来几年内来看还是会持续略高于CPI，所以我不认为你说的事情发生。
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悉尼公寓真不怎么涨。好像都是老破公寓在涨，和刚上市的新公寓在涨
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这些都是消耗大于增值的例子，利润被各种镰刀割了
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这几年不会大涨。横盘消耗。
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兄弟，你有没有可能因果搞反了？经济过热，才导致涨息。经济过冷，导致降息。是先没钱再降息，而不是先降息再变富。
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你可以参考目前的中国：你如果有一个很贵的自住房，还有很贵的房贷，然后房价1-2年内跌一半，会出现哪怕你现在把房子法拍了，你还得继续换差额的贷款！
如果你有100万存款，这几年政府也没少印钱。 但在你眼里，100万是不是还是个很大的数字？你的工资也没有翻倍的涨吧？
所以我个人认为，所谓的政府印钱，不是没影响，但是这个影响远小于你因为恐慌和做"投资"的损耗。他们是要给韭菜们制造心理恐慌而已，让你把钱掏出来。
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政府（或中央银行）主要根据经济数据和政策目标来决定是否加息（提高利率）还是降息（降低利率）。以下是关键因素：
1. 通货膨胀（Inflation）
高通胀 → 加息：如果物价上涨过快，央行通常会加息，提高借贷成本，减少市场上的货币供应，抑制通胀。
低通胀或通缩 → 降息：如果物价上涨过慢甚至下降（通缩），央行可能降息，鼓励消费和投资，推动经济增长。
2. 经济增长（GDP）
经济过热 → 加息：如果经济增长过快，可能导致通胀失控，央行可能加息降温。
经济衰退 → 降息：如果经济萎缩或增长放缓，央行通常降息，鼓励企业投资和消费者支出，刺激经济复苏。
3. 失业率（Unemployment Rate）
失业率低（劳动力紧缺） → 可能加息，防止工资快速上涨导致通胀。
失业率高 → 可能降息，降低企业融资成本，促进招聘。
4. 货币供应与信贷（Money Supply & Credit Growth）
信贷过热（贷款过多） → 加息，防止资产泡沫（如房地产泡沫）。
信贷紧缩（贷款减少） → 降息，鼓励银行放贷，支持经济活动。
5. 汇率（Exchange Rate）
本币贬值 → 可能加息，提高利率吸引资本流入，支撑汇率。
本币过强 → 可能降息，防止出口受损，增强国际竞争力。
6. 全球经济环境
如果全球经济衰退，可能降息，防止外部冲击影响本国经济。
如果美联储等主要央行加息，本国可能跟随加息，防止资本外流。
7. 政府财政政策
政府大规模支出（财政刺激） → 可能加息，防止经济过热。
政府削减开支（财政紧缩） → 可能降息，防止经济放缓。
总结：
加息：对抗高通胀、经济过热、防止资产泡沫、稳定货币。
降息：刺激经济增长、降低失业率、促进消费和投资。
央行（如美联储、欧洲央行、中国人民银行等）会综合以上因素，通常每隔一段时间（如每月或每季度）开会决定是否调整利率。
请看第一条。通货膨胀没有控制住，就开始降息了，更加控制不住了。
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没有说很贵的自住房有房贷。如果你一定要加贷款进去。那请看下面的对比。
你有一个100万的自住房，房贷50万。房地产崩盘，对你有什么影响？
你有100万现金，个人贷款50万。政府疯狂印钱，钱变废纸，对你有什么影响？
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自从涨息开始，完全戒了外面吃饭。
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现在的问题是大部分人都没有现金
http://www.9news.com.au/nationa ... e-b439-7dea6dea72aa
25-34岁是刚需买房的人群吧？平均储蓄$7995澳元，中位值甚至只有$3007
35-44岁应该成家立业几年了吧，平均储蓄$11967澳元，中位值$3075
最多现金的是75岁+的老人家，人均储蓄$75957,可是这个年纪的一般都有很多固定和非固定资产
所以现在已经有资产配置的人是最多现金的人群，反而需要资产配置的人没有现金区配置资产
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平均储蓄是指个人的银行总存款？还是每年可以存下多少钱？
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海外还能涨？费劲啊
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看不懂，降息这不是现金为王吗？
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降息后，澳币购买力强，还是涨息澳币购买力强？
ChatGPT said:
一般来说，涨息时澳币的购买力更强，而降息时澳币的购买力较弱。
主要原因：
利率与汇率的关系
涨息（加息）：澳洲的利率提高，意味着存款和债券的收益率上升，吸引国际资金流入澳洲，导致澳币升值。因此，澳币可以兑换更多的外币，购买力增强。
降息：利率下降，投资回报减少，国际资本可能流出，导致澳币贬值，从而削弱购买力。
国内购买力（通货膨胀）
降息通常会刺激经济增长和消费，同时可能导致通胀上升。如果物价上涨快于收入增长，澳币的实际购买力反而下降。
涨息可能会抑制经济增长和消费，甚至引发通缩（物价下跌），但相对来说货币的购买力会增强。
结论：
国际购买力（汇率影响）：一般来说，涨息时澳币更值钱，购买力更强。
国内购买力（通胀影响）：如果降息导致高通胀，澳币购买力可能下降。
你看上面AI的回答。这波涨息，根本没有抑制住经济增长和消费，就开始降息了。降息时现金为王的观点你是从哪里知道的？
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银行存款
事实上大部分人根本存不到钱，中国人能够买房很多都是国内有父母亲戚帮忙的
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目前降息的幅度太少了
我做了个测试，如果双收入家庭无孩，每个人月消费1000来算，在4.99%的利息下只能贷款130万：
这样的收入已经高于澳洲90%的家庭，但是只能买的起162.5万左右的房子（八成按揭来算），还需要有20%首付+印花税约7.5万=40万
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每月只花$1000。你在开玩笑吧
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对啊，所以更不可能
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