最近老公收到ATO的信，说他去年报的投资房的利息有误，但是没说明是相差了多少。
我们反复核查过bank statement，确定利息数目没错，唯一的问题可能出在：
这房子（A）是我老公婚前购买的，上面只有他的名字，原来的房贷也是他一个人名字的。但是我们后来再买自住房（B）的时候，把原来的房贷refinance了，就是把两个房贷合并一起了(依然有各自的loan account，我只上报了投资房那部分的利息），变成了我们两个人的名字，那ATO会不会认为，房子A这里面有一半的利息是属于我而不是我老公的？由于我收入很低，房子A的所有negative gearing都填到我老公的退税里面的，因为我觉得这是他的房子，他的名字，跟我没关系，我即使有还贷款，也只用来供我现在自住的房子，不知道这样说ATO会不会相信呢？？
[ 本帖最后由 住家菜 于 2012-5-22 11:25 编辑 ]
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不会相信。因为你们两个名字在两个房子上面，说明你们的财政是一起的。
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You own an investment rental property as joint tenants, the net rental loss must be shared in line with your legal interest in the property. Therefore, you guys must each include half of the total income and expenses in your tax returns.
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我觉得这不算是joint tenants吧，因为房子是under老公的名字，我没有份额的，所以房子的盈亏都归他可以吗？
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就是说我没有这房子的权利，要承担这房子还贷的义务？？
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你都没讲清楚。你是不是第一套房子，refinance了以后，把钱拿出来买了第二套自主房，然后第一套房子所有的贷款的利息你都报deduction了？eg.第一套房子原本只有10w贷款，refinance后，你们又从中拿出了15w来买现在的房子，而房子A你们用来做investment property，而且报25w的贷款利息？如果这样，你肯定会被查了，原因自己在里查查，都已经说了N遍了。
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澳洲是这样的啦，不管是谁的名字，最后都算共同财产的。所以就别纠结是谁的名下的问题啦。
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可是投资房只是他自己的名字的,与我无关,只不过refinance的时候把我牵涉进去的
我记得里面说过这种情况,我老公是可以claim 100%的利息的,我付进去的利息只能当成是我对我老公的一个loan
这个帖子里面有说:
http://www..com.au/bbs/v ... F%E9%80%80%E7%A8%8E
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我觉得ATO现在不是纠结这个问题？？因为他只是要我提供title deed，bank statement和loan agreement，我想给她打个电话看她纠结我哪点可是没人接电话。
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那个帖子里哪里有说 refinance ??? 你现在的问题有2个。。
1. refinance。。该问题见 30 楼 http://www..com.au/bbs/v ... &extra=page%3D2
你就属于 该30楼里 ato 打击的第1类人。。。
2.我对我老公的一个loan。。ato不承认的 。你 太想当然了 。。
你想要ng 。就必须出租 房a。。利息抵扣 还是照以前的 房贷 loan amount。。而不是refinance 以后的 loan amount。
应为你 2个loan 合并。。会计师在做的时候还是会把合并的loan再分开。。我已经见了n多这种例子了
[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-5-21 22:46 编辑 ]
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1，我不是第一类人，因为我的A和B房子是分别属于两个不同的loan，我没用自住房B的利息来扣税，但是第三种情况反而有点相似。因为我们的A房本来是自住，贷款20万，refinance之后变成了25万，我们是用25万去扣税的。按你帖子里面的意思，是不是只能用原来的20万来抵税？
还有一点我不明白，就是我的投资房A一直是自住，直到我refinance的时候仍是自住，之后才出租出去的，这能不能理解成这个refinance的目的是出租这个房子？所以25万的利息依然可以扣税？
2，这个title的东西，我的情况是，投资房A是老公的名字，自住房B是我俩的名字，这两个房子有各自的loan account和offset account，但是都是under我们俩的名字。我的问题是，既然投资房A是我老公的名字，那房子A那部分的合理利息他都应该可以100%报，而不需要因为房贷有我名字，而把利息分出一半给我，因为房子不是我名字我是不能claim NG的。我贴出的那个帖子里面的情况也是说，房子是老公名字，房贷是俩人名字，老公依然可以claim 100%的profit and loss 对吧？
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先MARK一下，以后有机会买投资房再仔细看看。
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按我的理解，房子A只能按20万贷款算利息，100%都在你老公名下
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只能20w，因为你拿出的5w是用来买自主房的。你看下其他楼里的就知道了。下面的连接看9楼
https://www..com.au/bbs/ ... &extra=page%3D2
according to ato rules, deductibility of the money you draw down from loan decieded by how you are going to use it. If you use it to buy shares and other investment which produce income, then the interest on those part is deductible. Otherwise non-deductible
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这能不能理解成这个refinance的目的是出租这个房子？---No// 目的是 purchase 自住房B....贷款20万 interest 扣税
房子是老公名字，房贷是俩人名字--if you 离婚.. you have 50% owenerhip ....therefore, 50% each 扣税 as per ATO view due to you are under auditing..
if not auditing.. you can put 100% 扣税 under 老公 and continue for ever ..
[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-5-22 16:25 编辑 ]
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ato查的紧啊
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坛子里高人很多，学习一下
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好的，那我明白我只能扣20万的利息了
至于第二个问题，假设ATO觉得我有50%的ownership，那是不是代表我也可以做NG？
据我所知，如果title里面没有我的名字，我是不可以做NG的。
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那是据你所知。。 据我所知。是可以的 。你也可以 50% off ng的
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那好吧，我把她要的材料寄过去，看看她怎么判吧，希望给我个明白就是了
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Simple, get a tax agent to help you out la.
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看不懂
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