今年以来，随着房贷利率下调，多地首套房贷款利率已降至4%以下，但与此同时，存量房贷利率仍处于4%以下。一个高水平。
近期，央行最新表态引发市场对存量房贷利率下调的预期。 7月14日，央行货币政策司司长邹兰在“2023年上半年金融统计新闻发布会”上表示：
按照市场化、规则化原则根据法律规定，我们支持和鼓励企业与借款人自主协商变更合同协议，或以新的贷款取代原有的存量贷款。
声明称，降低存量房贷利率可能有两种方式：一是通过变更合同条款直接降低利率，二是通过变更合同条款间接降低利率。 “以新换旧”贷款，但具体方案仍需进一步明确和讨论。降落。
降低现有抵押贷款利率有望减轻利息负担，缓解购房者提前还款的压力；对于商业银行来说，现有抵押贷款利率的降低可能会对银行利润产生影响。
后续股票抵押贷款利率如何调整？能跌多少？影响几何？
能跌多少？
通过回顾08-09年存量房贷利率调整历程，结合当前背景，中泰证券指出，存量房贷利率全面下调的可能性较低，具体政策还需落实。
中泰证券指出：
1．当前住房贷款规模与当年相差甚远，影响范围较广：目前国内住房贷款规模是2008年的13倍。上市银行按揭贷款占贷款总额的比重提升10个百分点至25 %，这是银行资产的坚实基础。国内个人住房贷款余额从2008年底的3万亿元增至2023年3月末的38.9万亿元，存量规模是当年的13倍。
从上市银行来看，上市银行个人抵押贷款规模已从2008年末的3万亿元上升至2022年末的35.3万亿元，存量规模是其11.7倍。那一年；从2008年底的14.3%增加到2022年底的24.5%，占比提升了10个百分点。
2.从“一城一策”到“一城一策”，统一调整难度加大。 2022年8月24日，国务院常务会议首次提出允许地方政府“一城一策”，这是“一城一策”政策的深化。目前，不同省市个人住房贷款政策和利率差异较大，难以统一、全面调整。
3.目的之一是为银行缓解提前还款压力提供可行路径。合理的降息方案胜过客户流失，强调市场化、法治化原则。
央行声明主要有三点：一是央行首先解释了提前还款给银行经营带来的压力，进而引发了调整存量贷款的想法。提供了一条可行的路径。
二是强调要遵循市场化、法治化原则，排除强制全面降低股票利率的可能性。
三是支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或以新贷款置换现有贷款。没有能力提前还款的客户不会在游戏中占据优势。
综上，中泰指出，预计全面减持的可能性较低，将等待监管或商业银行规则出台。即使政策陆续出台，鉴于目前的房贷规模和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信贷主体的政策也会有所不同，会更加复杂和复杂。比过去更加个性化。
影响几何形状？
对于商业银行而言，存量房贷利率下调可能对银行盈利能力产生影响，导致银行净息差压力加大，央行或将下调准备金率支持它。
中泰证券预计：
大银行中，交通银行受影响最小，其2022年房贷比例仅为贷款总额的20.7%；股份制银行中，浙商银行受影响最小。 2022年，抵押贷款将仅占贷款总额的7%；城商行中，受影响最轻的前三名是宁波、贵阳、南京。抵押贷款分别占贷款总额的6.1%、6.8%和8.6%；农村商业银行中，常熟银行受影响最小。 2022年，常熟银行的抵押贷款仅占贷款总额的7.2%。
中信证券指出，要预估行业利差和利润的影响。截至2022年末，金融机构个人住房贷款余额38.8万亿元，其中两��假设条件将显着影响计算结果：1）股票抵押定价调整的范围； 2）存量抵押规模比例调整。如果假设场景A的存量房贷调整比例为20%，定价调整幅度为50bps，则对商业银行年度净息差和净利润的负面影响约为1.3bps/1.7%。若假设：场景B存量房贷调整比例为70%，调价幅度为80bps，对商业银行年净息差和净利润的负面影响约为7.3bps/9.4%。
正是因为两种情况都会对银行息差和利润产生显着差异，所以如果没有官方文件出台强制性要求，基于目前的监管，银行还有很大的自主空间期望。
对上市银行的影响各不相同。截至2022年末，上市银行国有银行、股份制银行、城乡商业银行平均住房抵押贷款比例分别为27.7%/15.7%/12.9%，上市银行住房抵押贷款比例区间是[6.1%, 31.4%]。影响的大小各不相同。其中，大型银行的定价策略具有指导意义。
根据情景A/B假设，调整后商业银行第一年的利息收入将受到约【388亿元、2173亿元】的影响。期限为15年，按等本息法计算，下调50bps/80bps对应每年月还款额减少约3000元/4900元。
我们认为，居民消费金融支出下降可以部分增加社会消费支出，部分减轻提前还贷压力。我们预计下一阶段社会各界的行为和反馈可能成为后续出台更详细的金融经济政策的基础。
华创证券表示，由于目前房贷利率为2008年以来最低，我们认为本次房贷置换将对现有房贷约38万亿元产生影响。
对于居民置换贷款对房贷业务收入的计算，我们假设10%的居民可以置换房贷，40%的居民可以置换房贷，80%的居民可以置换房贷。三种情景，三种情景对应商业银行利润每年下降180亿、720亿、1440亿。 2022年，商业银行净利润2.3万亿元。
假设仅下调定期存款，目前居民和企业定期存款总额约为147万亿，定期存款加权利率下降5bp，对应下降735亿商业银行的债务成本。大致可以满足居民40%的置换房贷。
居民房贷置换可能会缓解居民提前还款行为，但可能难以抑制居民提前还款的冲动。居民目前缺乏收益较高的资产配置渠道，存款在金融投资中的占比预计将达到1992年以来的最高水平。考虑到目前的房贷利率与购房、股票收益、投资等收入相比仍然较高。财富管理回报。因此，如果可以选择提前偿还贷款或者更换贷款，那么提前偿还贷款可能仍然是更合适的资产配置选择。
天风证券就债市而言，一旦政策快速落地，债市或将承压。因为提前还贷的现象可能会减少，直观地体现在信贷状况的改善上，即居民中长期贷款的改善，这一直是市场的重要观察指标今年的。当然，一切还要看相关更换的进展和效果。市场还将关注存量房贷置换是否会导致银行净息差压力加大，央行可能会降低准备金率予以支持。
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